Venta de inmuebles por SA en liquidación:
Hay que distinguir:
a) los casos en que la Junta acuerda directamente la venta y fija sus condiciones (sin perjuicio de que la formalización o exteriorización de aquella voluntad ya formada competa a los liquidadores); y
b) los casos en que la Junta se limita a exonerar al liquidador del requisito de la pública subasta.
Y así:
a’) La decisión de acordar una determinada venta puede ser acordada por la Junta (con las mayorías ordinarias).
b’) Pero el mero levantamiento de la restricción impuesta a los liquidadores por el art. 272.d) LSA "los inmuebles se venderán necesariamente en subasta pública" requiere, conforme ya señaló la STS de 5 de mayo 1965, que el acuerdo sea adoptado por la totalidad del capital social.
RESOLUCIÓN de 6 de noviembre de 1997, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Yolanda Rodríguez García, en nombre de la entidad mercantil "Viena Madrid, Sociedad Limitada", contra la negativa de don Juan Pablo Ruano Borrella, Registrador Mercantil de Madrid número XV, a inscribir una escritura de aumento de capital de una sociedad de responsabilidad limitada.
Objeto social:
1. La delimitación del objeto social por su género excluye la pormenorización de sus especies, salvo que sea con la finalidad de excluirlas.
2. La referencia a actividades materiales, aparte de innecesaria, infringe la exigencia de precisión y sumariedad; y, si la referencia es a actos jurídicos, viene vedada por el art. 117 LSRL.
Por ello, en una sociedad con objeto inmobiliario, no es admisible la referencia a «la adquisición, tenencia, explotación y enajenación de toda clase de fincas».
A) Supuesto:
a) En el Registro aparece inscrita una finca discontinua destinada a viales, zonas verdes, deportivas y recreativas, con titularidad atribuida "ob rem" a los titulares de las diferentes parcelas privativas de la urbanización.
b) En el Registro aparece también (en el folio de dicha finca discontinua y, además, como previsión estatutaria igualmente inscrita) la reserva por la sociedad promotora de segregar de la finca discontinua la porción necesaria "ocupada por las edificaciones e instalaciones programadas por el plan parcial".
c) La promotora, haciendo uso de la facultad reservada, otorga escritura en la que segrega la superficie ocupada por las instalaciones (cuya obra nueva declara) y los terrenos anejos destinados a aparcamiento, solarium, etc.
d) El registrador inscribe la segregación, pero sólo respecto de la superficie estrictamente ocupada por las instalaciones deportivas y el club social previstos en el plan parcial (4.800 m 2 ), pero suspendiendo el resto (el área de expansión, de aproximadamente 10.800 m 2 ), por exceder de "la porción necesaria para las edificaciones e instalaciones programadas en el plan parcial" y, en consecuencia, por extralimitarse respecto de la facultad reservada estatutariamente.
e) La DG confirma la nota, dada "la claridad de los términos de la reserva cuestionada en cuanto restringen el derecho de segregación a la superficie necesaria y ocupada por las edificaciones previstas en el plan", basándose en el criterio interpretativo que resulta de los arts. 1281, 1283 y 1288 del C. Civil. Por lo que, concluye, debe exigirse el consentimiento de todos los cotitulares de la finca matriz (todos los parcelistas, en base a su titularidad "ob rem") para inscribir una segregación que incluya terrenos no ocupados por las edificaciones.
Todo lo cual cabe resumirlo en la siguiente
Urbanización privada: Inscrita en el Registro de la Propiedad respecto de determinada finca discontinua (destinada a viales y servicios) la reserva en favor de la promotora del derecho a "segregar la superficie necesaria y ocupada por las edificaciones previstas en el plan", debe exigirse el consentimiento de todos los cotitulares de dicha finca (todos los parcelistas, en base a su titularidad "ob rem") para inscribir una segregación que incluya terrenos no ocupados por las edificaciones previstas.
Date: Thursday, 27 November, 1997
1. No es preciso un mandamiento cancelatorio específico de las inscripciones contradictorias practicadas después de una AP (en virtud de título también posterior a la AP) de demanda de elevación a público de un documento privado de CV, para proceder a inscribir la escritura otorgada por el juez en cumplimiento de la sentencia recaída en el procedimiento que provocó la AP.
2. Como señaló la STS de 18 de noviembre de 1993, en virtud de la AP la sentencia que en su día recae tiene la misma eficacia que si hubiera sido dictada el día en que se practica la AP que anticipa así la prioridad registral favorable a la modificación tabular (En lo relativo a la eficacia de la AP (si bien referida a la de embargo), al momento procedimental para hacer valer la posible preferencia civil, y al juego del principio de prioridad, son especialmente interesante en los últimos tiempos las resoluciones de 23 de marzo (LN, abril) y 5 de mayo (LN, junio) de 1993; y la de 25 de marzo de 1996 (LN, mayo).
Date: Thursday, 27 November, 1997
1. La libertad estatutaria que resulta del art. 106 LSA (en orden a la asistencia a las juntas) tiene como límite los supuestos en que la representación la ostenten las personas en que concurran las circunstancias del art. 108 (representación "familiar" o por apoderado "general").
2. Por ello, no es inscribible el pacto estatutario que prevé que "la representación para asistir a las Juntas sólo podrá ser conferida a otro accionista".
1. La D.Tr. 6ª.2 de la LSA no declara la extinción inmediata de la personalidad de las S.A. afectadas, sino exclusivamente su disolución de pleno derecho.
2. No son inscribibles las escrituras relativas a sociedades anónimas afectadas por dicha D.Tr. 6ª, otorgadas antes del 31 de diciembre de 1995 pero presentadas a inscribir después de esa fecha, o presentadas antes pero con asiento de presentación caducado.
3. Incluso tratándose de una SA Laboral que en su día amplió el capital por encima de los cuatro millones de pesetas y otorgó la correspondiente escritura pero no la inscribió en el RM - de haberla inscrito hubiera dispuesto de un nuevo plazo, hasta el 31 de diciembre de 1996, para aumentar hasta los diez millones, conforme a la Disp. Tr. 3ª.3.LSA-.
1. La D.Tr. 6ª.2 de la LSA no declara la extinción inmediata de la personalidad de las S.A. afectadas, sino exclusivamente su disolución del pleno derecho.
2. No son inscribibles las escrituras relativas a sociedades anónimas afectadas por dicha D.Tr. 6ª, otorgadas antes del 31 de diciembre de 1995 pero presentadas a inscribir después de esa fecha, o presentadas antes pero con asiento de presentación caducado.
1. La D.Tr. 6ª.2 de la LSA no declara la extinción inmediata de la personalidad de las S.A. afectadas, sino exclusivamente su disolución del pleno derecho.
2. No son inscribibles las escrituras relativas a sociedades anónimas afectadas por dicha D.Tr. 6ª, otorgadas antes del 31 de diciembre de 1995 pero presentadas a inscribir después de esa fecha, o presentadas antes pero con asiento de presentación caducado.
1.No es inscribible la cláusula hipotecaria que prevé que los intereses no satisfechos se acumularán al capital para, como aumento del mismo, devengar nuevos intereses.
2.Cabe que los intereses ordinarios se garanticen simplemente fijando una cantidad máxima, con tal de que ésta no sobrepase el resultado de aplicar el tipo máximo establecido a un periodo de cinco años, sin necesidad de que se especifique que esa suma corresponde a un plazo y a un tipo determinados. Ello es aplicable también a los intereses de demora.
3.La determinación de la responsabilidad hipotecaria (tanto por capital, tanto por intereses, tanto por costas, etc.), en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, opera a todos los efectos, inter partes y respecto de terceros, sin que ello deba ser confundido con la limitación por anualidades del art. 114 LH, que opera sólo cuando existe perjuicio de terceros.
Date: Tuesday, 2 September, 1997
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