- Joan Carles Ollé: “La nostra valoració de la llei és positiva, donat que la normativa reforça la protecció al consumidor i la seguretat jurídica de la fase precontractual dels préstecs hipotecaris, i ho fa reforçant la funció notarial al servei del ciutadà”
Notaris, representants d’entitats financeres, advocats, catedràtics i magistrats s’han reunit avui al Col∙legi de Notaris de Catalunya per analitzar, aportar diferents visions i debatre al voltant de la nova llei de crèdit immobiliari que va entrar en vigor el passat 17 de juny.
Com ha afirmat Joan Carles Ollé, degà del Col∙legi, en la cloenda de l’acte, “la nostra valoració de la llei és positiva i suposa un important pas endavant en la protecció al consumidor i el reforç de la seguretat jurídica de la fase precontractual dels préstecs hipotecaris, i ho fa reforçant la funció notarial al servei del ciutadà”. Entre les novetats que incorpora la llei, ha destacat “l’eliminació de les clàusules abusives, suprimint les clàusules sòl i elevant el llistó en les clàusules de venciment anticipat i per a l’execució de la hipoteca en cas d’impagament”. En definitiva, ha afirmat, “és clau l’increment de la transparència, la informació i les garanties per al consumidor, amb l’atribució legal de noves funcions als notaris per poder exercir de manera òptima el control de transparència”. Per això, “sens dubte implica un salt endavant considerable i un indubtable abans i després”.
El paper del notari en la fase precontractual
Els notaris, com han fet sempre, assessoren imparcialment i gratuïtament als ciutadans al voltant de la compravenda i del crèdit immobiliari, reforçant la nova llei la lliure elecció de notari per part dels consumidors, de manera que facilitarà que sigui el ciutadà qui traslladi a l’entitat financera quin és el notari amb qui vol signar la hipoteca. Potenciant aquest control de transparència, a ell caldrà enviar‐li, amb un mínim de 14 dies naturals previs a l’autorització i signatura de l’escriptura pública del seu préstec hipotecari ‐ segons estableix el Codi de Consum de Catalunya, 10 dies en d’altres Comunitats Autònomes ‐, tota la informació que estableix la Llei. Aquesta antelació és encara més garantista i pretén afavorir la reflexió del consumidor al voltant de les condicions fixades. Segons Joan Carles Ollé, “amb aquesta compareixença prèvia no hi ha dubte que el contracte guanya solidesa i serà molt menys vulnerable jurídicament”.
Primera visita al notari
El notari, una vegada rebi la informació de la entitat financera, a través de la plataforma digital corresponent, comprovarà que sigui correcta i l’explicarà al ciutadà en una reunió prèvia, dins aquest termini, sense la presència de l’entitat financera, resolent tots els dubtes que es plantegin. Una vegada resolts, i per tal de garantir‐ne la comprensió per part del prestatari, li farà un test de preguntes al voltant de les principals clàusules del crèdit immobiliari. Finalment, atorgarà un acta, totalment gratuïta, en què deixarà constància que el ciutadà ha entès l’abast jurídic i econòmic dels aspectes essencials del contracte i li ha resolt els dubtes existents. Posteriorment, informarà a l’entitat financera de que tot és correcte.
En concret, s’assegurarà de que el ciutadà ha rebut: el projecte de contracte del préstec, la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), document que conté tota la informació de la hipoteca i que té caràcter d’oferta vinculant durant un mínim de catorze dies; la Fitxa d’Advertències Estandaritzades (FiAE), amb les clàusules i les despeses de la hipoteca; la simulació de les quotes periòdiques a satisfer pel prestatari en diferents escenaris d’evolució de tipus d’interès; un document sobre les despeses associades a l’escriptura pública del préstec, i les condicions de l’assegurança de danys de l’immoble.
En cas de constatar que hi ha errors o carències en la informació rebuda, el notari sol∙licitarà la seva esmena a l’entitat financera. Si la documentació és correcta, fixarà dia i hora per la signatura, en la que també hi seran presents les persones garants o fiadores del préstec, en cas d’haver‐n’hi.
Fase contractual: segona cita amb el notari
El dia de l’autorització i signatura de la compravenda i del crèdit immobiliari, el notari, com ha fet sempre, comprovarà la identitat, capacitat i legitimacions del comprador i venedor, així com si és o no l’habitatge habitual del venedor; si és un Habitatge de Protecció Oficial (VPO) i si està arrendada. A més, informarà al comprador si sobre l’immoble hi recau alguna càrrega, i si el venedor està al corrent del pagament de les quotes de comunitat; sol∙licitarà al venedor el certificat d’eficiència energètica; comprovarà els mitjans de pagament que utilitzarà; advertirà de possibles vicis ocults en l’habitatge; informarà als contractants de les seves obligacions legals i els seus deures fiscals; sol∙licitarà el justificant del pagament de l’IBI i el número de referència cadastral de l’habitatge; identificarà al Titular Real en el cas de que intervingui una societat mercantil, explicarà el repartiment de les despeses de l’operació entre les parts i explicarà, de nou, els aspectes més rellevants tant de l’escriptura de compravenda com de la de crèdit immobiliari.
