13298 RESOLUCIÓN de 26 de mayo de 1997, de la Dirección General de los Registros y del Notoriado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada doña Pilar Navarro Cánovas, en nombre de la entidad "lnmollevant, Sociedad Limitada", contra la negativa de don Perfecto Blanes Pérez, Registrador de Elche número 4, a practicar una anotación preventiva de demanda en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada doña Pilar Navarro Cánovas, en nombre de la entidad "lnmollevant, Sociedad Limitada", contra la negativa de don Perfecto Blanes Pérez, Registrador de Elche número 4, a practicar una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El día 14 de septiembre de 1994, la entidad mercantil "lnmollevant, Sociedad Limitada", interpuso demanda ante el juzgado de Primera Instancia de EIche, que dio lugar al juicio ordinario de menor cuantía número 465/1994, contra "Eurogasa, Sociedad Anónima", y "Equifa, Sociedad Anónima", en reclamación de 71.703.367 pesetas, en virtud de haber recibido el encargo o mandato por parte de los demandados, de conseguir opciones de compra de los terrenos sitos en la zona del Llano de San José de Elche, polígono de "L'AIjub", realizándose con la intervención de la demandante compraventas de 32 fincas registrales, que se describen en la demanda. En la citada demanda se alegan como fundamentos de derecho los preceptos del mandato y se suplica que se dicte sentencia en la que se declare: a) La existencia de un contrato de mandato entre la actora y las demandadas; b) Que se condene a las demandadas solidariamente al reembolso a la actora de 1.500.000 pesetas, más sus intereses legales y, asimismo, al pago de 70.203.367 pesetas, más sus intereses legales, correspondiente al 5 por 100 de comisión sobre el precio total de las escrituras de compraventa; c) Que las fincas descritas en la demanda, adquiridas en un 70 por 100 pro indiviso por "Equifa, Sociedad Anónima", y en un 30 por 100 pro indiviso por "Eurogasa, Sociedad Anónima", están afectas y quedan vinculadas al cumplimiento de la obligación de pago del 5 por 100 de comisión sobre el precio total de las compraventas realizadas, por un montante total de 70.203.367 pesetas en favor de la entidad actora, incluyendo el reembolso de 1.500.000 pesetas, solicitando, al propio tiempo, al amparo del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, la anotación preventiva de la demanda sobre las fincas descritas.
El Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Elche, por providencia del día 14 de septiembre de 1994 acordó la anotación preventiva de la demanda, librando el oportuno mandamiento al señor Registrador de la Propiedad de Elche número 4.
II
Presentado el mandamiento en el Registro de la Propiedad antes citado, fue calificado con la siguiente nota "Examinado el precedente mandamiento se observan los defectos siguientes: 1.º Acreditar la fecha del proveído acordando la admisión de la demanda (artículo 166.2.º del Reglamento Hipotecario). 2.º Aparecer las fincas relacionadas bajo los números 26, 27, 28, 29 y 31, inscritas a favor de personas distintas a los demandados (artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 105 del Reglamento Hipotecario). 3.º No aparecer encuadrada la anotación cuya práctica se ordena, en alguno de los supuestos previstos en los artículos 42.1 de la Ley Hipotecaria y 139 del Reglamento Hipotecario. Siendo los dos primeros defectos subsanables y el 3.º insubsanable se deniega la anotación. Contra la presente nota de calificación podrá interponerse el recurso gubernativo del artículo 66 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento. Elche, 11 de octubre de 1994. El Registrador de la Propiedad, Fdo. Perfecto Blanes Pérez.
III
La Letrada doña Pilar Navarro Cánovas, en representación de "lnmollevant, Sociedad Limitada", interpuso recurso gubernativo contra el tercer defecto, de carácter insubsanable, de la anterior calificación, y alegó: 1.º Que el señor Registrador hace una interpretación estricta del artículo 42 de la Ley Hipotecaria en contra de la doctrina sostenida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, que se pronuncia por una interpretación más amplia, en el sentido de que tiene cabida en el Registro, no sólo las acciones reales, sino también las acciones personales de las que se deriven un contenido real, si recaen sobre bienes y derechos registrados. En este sentido se pronuncia el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 22 de diciembre de 1989; la Resolución de 29 de marzo de 1954 y la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1985. Que en la demanda interpuesta se ejercita una acción personal de reclamación de cantidad y una acción de carácter real o con repercusiones reales en solicitud de un derecho de retención sobre las cosas objeto del mandato; derecho de retención que se engendra en el artículo 1.730 del Código Civil. Que aunque la figura jurídica del "ius retentionis" parece concebida en principio para los bienes muebles, también puede ser aplicada a los bienes inmuebles debido a que, en primer lugar, éstos también pueden ser objeto de mandato y, en segundo lugar, a que en la configuración jurídica de esta facultad o derecho del mandatario, se prevé tal aplicación, debido a la evolución de la misma, para lo cual se ha de partir de los antecedentes de nuestro Código Civil, dado que no existe una regulación específica del derecho que tratamos, y de reiterada jurisprudencia. Que como precedente legislativo más próximo, hay que citar el proyecto del Código Civil de 1951, en el que se va configurando el derecho de retención como un derecho eficaz "erga omnes"; pues tal derecho crea un vínculo entre la cosa y la responsabilidad a la que está afecta, pasando a un segundo término el sujeto pasivo. Que como con los bienes muebles, se ha de considerar que al aplicar el derecho de retención sobre los bienes inmuebles, al constituir estos objeto del mandato, conlleva una posesión siquiera mediata por medio de la anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad, y un derecho de preferencia para el pago de lo debido, con eficacia "erga omnes"; y de ahí la naturaleza real de la acción. 2.º Que esta "ius retentionis" consiste en una pretensión hecha valer en la demanda, de la que trae causa la anotación preventiva y sobre la que ha de pronunciarse el Juzgado en el fallo de la sentencia. Así pues, el Juez califica la naturaleza de la acción pretendida y sus consecuencias y acuerda la anotación dada las posibles repercusiones reales de la misma a estimar o no definitivamente en el fallo. Que el señor Registrador en su calificación ha de respetar el pronunciamiento judicial, ya que en el caso contrario entraría en una función que no le compete, conforme a lo que establecen los artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 117.3 de la Constitución Española. Que lo que ordenara el mandamiento será anotar la demanda, y en este sentido es anotable cualquier demanda de cualquier juicio. Que el señor Registrador no puede apreciar los fundamentos que haya tenido el Juez o Tribunal para decretar la anotación, ni resolver acerca de la acción entablada y sus consecuencias según reiteran las Resoluciones de la Dirección General. Que sobre este tema hay que tener en cuenta, entre otras, las Resoluciones de 21 de octubre de 1992; 17 y 25 de febrero de 1994. Que hay que resaltar que la anotación preventiva de demanda se subordina a la "res litigiosa"; es decir, a la pretensión deducida en el proceso. En tanto que esa pretensión tenga una repercusión de carácter real, en esa medida se instrumenta la anotación preventiva de demanda. Que queda claro que en el presente procedimiento una pretensión consiste en un derecho de retención sobre bienes inmuebles que implica el reconocimiento de la detentación de la posesión de los mismos hasta el pago por el mandante, y ello sólo es posible por medio de una anotación registral. En consecuencia la pretensión goza de carácter real.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que hay que entender que el primer defecto de la nota de calificación al no impugnarse, ha sido admitido por la recurrente, y el segundo, una vez desaparecido al inscribirse los titulares correspondientes en fecha posterior a la nota de denegación, carece de entidad. Que, por tanto, el objeto de debate del presente recurso, se centra en el examen de la tercera cuestión. 1. Calificación registral de los documentos judiciales. Se halla contenida básicamente en artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Que tradicionalmente la Dirección General de los Registros y del Notariado, ha interpretado restrictivamente las facultades calificadoras de los Registradores en relación con los documentos judiciales, como ejemplo puede citarse la Resolución de 6 de octubre de 1900. Sin embargo, en lo que se refiere a las anotaciones preventivas de demanda, la doctrina de la Dirección General, ha evolucionado en un doble sentido: a) Dando una mayor flexibilidad y amplitud de las situaciones anotables, siempre que el desenvolvimiento de ello tuviese un contenido real o, aun no teniéndolo, afectase a pronunciamientos registrales; b) Por otro lado, permitiendo que el Registrador determinase mediante la calificación registral (Resoluciones de 22 de octubre de 1906 y 4 de febrero de 1986), si la pretensión deducida ante los Tribunales es lo suficientemente clara y se puede encuadrar dentro de los preceptos legales y, en el caso que nos ocupa, dentro del artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria, según reiteradas Resoluciones, a diferencia de los derechos, en materia de anotación preventiva rige el criterio de "numerus clausus". 1.º Que sentada tal premisa hay que examinar si la acción o acciones que nos ocupan tienen cabida en el apartado 1.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, por tratarse de una acción real o de carácter personal y trascendencia real, teniendo en cuenta el artículo 166 del Reglamento Hipotecario. Que la acción ejercitada en sus dos primeros pedimentos, es claramente una acción de naturaleza personal no anotable, y así parece entenderlo la entidad recurrente y así lo dice la Resolución de 3 de julio de 1993. Que en el tercer pedimento de la demanda, se solicita una declaración expresiva de que las fincas adquiridas están afectas y vinculadas al cumplimiento de la obligación de pago de cierta comisión. Se pretende crear, en virtud de la acción personal ejercitada, un vínculo o afección de bienes inmuebles al cumplimiento de una obligación de naturaleza personal, como la del pago de una cantidad en metálico. Que se ve claramente la carencia de efectos reales de la acción ejercitada, toda vez que para que dicha vinculación existiera se precisaría que la autoridad judicial hubiera ordenado su embargo, si procediese. Por tanto, no se considera incluida entre las contempladas en el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria, y su admisión iría en contra de los principios básicos de nuestro Derecho inmobiliario registral, tales como: El contenido del artículo 71 de la Ley Hipotecaria, el carácter de "numerus clausus" que tienen las anotaciones preventivas en nuestro sistema legal (corroborado por las Resoluciones de 4 de febrero de 1986 y 9, 10 y 11 de diciembre de 1992); la incorrecta interpretación del artículo 1.730 del Código Civil, que sólo concede al mandatario, un derecho de prenda sobre las cosas objeto del mandato, que sólo pueden ser muebles (sentencias del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1915; 24 de junio de 1941 y 16 de junio de 1970); y, por último, iría contra el artículo 198 del Reglamento Hipotecario.
V
El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de los de Elche, informó: Que el demandante solicitó por otrosí de su escrito de demanda se decretara la anotación preventiva de la misma en relación con las fincas de las que derivan los derechos objeto del litigio, y teniendo en cuenta la petición que se hace en el súplica de que "se declare que las fincas descritas bajo los números 1 al 32 están afectas y quedan vinculadas al cumplimiento de la obligación de pago de 71.703.300 pesetas. Que al ser objeto del procedimiento una acción personal con trascendencia real y para no ver frustrado, en su caso, el posible resultado del procedimiento, es por lo que se acuerda la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad, pudiendo considerarse inscribible dentro del amplio tenor del artículo 42 de la Ley Hipotecaria que contiene una lista cerrada de derechos anotables.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en primer lugar, en cuanto a la competencia del señor Registrador, que hay que remitirse al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, que remite a la cuestión de fondo, en cuanto a la acción ejercitada tiene o no carácter real y es o no congruente con el mandato, y en segundo lugar, en que en el presente caso, el recurrente pretende que el alcance real de la acción ejercitada nace de un derecho de retención que ostenta, pero este derecho no alcanza jamás a bienes inmuebles, pues por propia naturaleza jurídica se refiere exclusivamente a bienes muebles, y así lo confirma el Código Civil, en los artículos 1.730 y 1.864. Que es evidente que la acción ejercitada es una pura acción personal, sin alcance real alguno, y el aseguramiento de la eventual condena no puede hacerse por el medio que elija el actor, que pare el caso de las acciones personales la Ley de Enjuiciamiento Civil en sus artículos 1.397 y siguientes, establece los adecuados, como el embargo preventivo, sobre el cual no ha optado el recurrente.
VII
Don Vicente Chillón Belso, como representante legal de la entidad "lnmollevant, Sociedad Limitada", apeló el auto presidencial manteniendo las alegaciones que constan en el escrito de interposición del recurso, y añadió: 1. En cuanto a la extensión y los límites de la función calificadora del Registrador sobre los documentos judiciales. Que según doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, el Registrador no puede entrar en el fondo de la Resolución judicial, cuya anotación se le ordena. La potestad jurisdiccional la ostentan exclusivamente los Jueces y Tribunales (artículo 117.3 de la Constitución Española). Que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario ha de interpretarse de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que, el respeto a la función jurisdiccional consagrada en nuestra Constitución, impone la obligación de cumplir las Resoluciones judiciales (Resolución de 13 de febrero de 1993, entre otras). Que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario limita la función calificadora del Registrador a lo que el mismo expresa. En este punto hay que citar las Resoluciones de 17 de febrero, 28 de octubre y 30 de julio de 1993. Que, en definitiva, el Registrador se ha extralimitado en su función calificadora, y la procedencia de la anotación resulta claramente de la providencia del Juzgado de 14 de septiembre de 1994. Que hay que señalar que todos los bienes inmuebles sobre los que se ordena la anotación preventiva de demanda han sido objeto de las relaciones de mandato, habidas entre las partes del procedimiento; 2. Que se encuentra ampliamente admitida la posibilidad de las anotaciones preventivas de demanda cuando la acción ejercitada es de naturaleza personal pero tiene trascendencia real. En este caso, las consecuencias reales de la acción ejercitada nacen de la Ley, en concreto del artículo 1.730 del Código Civil.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 117 de la Constitución Española; 2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; 1.911 del Código Civil; 42.1 de la Ley Hipotecaria; 100 y 139 del Reglamento Hipotecario y Resolución de este Centro Directivo de 12 de mayo de 1992.
1. En el presente recurso se debate sobre la anotación preventiva de una demanda en la que, entre otros pedimentos, se solicita que se declare la existencia de un contrato de mandato retribuido, se condene al demandado al pago de la comisión correspondiente y determinados reembolsos y se declare que determinadas fincas "están afectas y quedan vinculadas al cumplimiento de la obligación del pago" de la retribución convenida y del reembolso de cantidades anticipadas por el actor.
El Registrador deniega la anotación por no encajar en ninguno de los supuestos previstos en el artículo 42-1 de la Ley Hipotecaria y 139 del Reglamento Hipotecario.
2. El Registrador, aunque tiene muy limitada su potestad de calificación cuando se trata de documentos judiciales, tiene, sin embargo, la facultad y el deber de decidir si existen para el asiento judicialmente ordenado "obstáculos que surjan del Registro" (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), lo que le obliga a rechazar dicho asiento si con él se vulneraran las exigencias (trascendencia real inmobiliaria, determinación, número cerrado de las anotaciones preventivas, número cerrado de las afecciones reales) del sistema registral español (cfr. Resolución de 12 de mayo de 1992), pues en estas exigencias están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, trascienden de los intereses particulares de las partes entre quienes se ventila la cuestión litigiosa; la protección de aquellos intereses públicos corresponde en vía gubernativa en primera instancia al Registrador de la Propiedad.
3. Las anteriores consideraciones determinan que cuando se trata de practicar una anotación de demanda de la prevista en el artículo 42-1 de la Ley Hipotecaria el Registrador no puede entrar a valorar la eventual falta de fundamento jurídico de la acción ejercitada en la demanda, pues ello supondría una anticipación de la propia sentencia, esto es, una invasión de la actividad jurisdiccional reservada en exclusiva a Jueces y Magistrados (artículos 117 de la Constitución Española y 2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial); ahora bien, sí deberá comprobar que la acción ejercitada tiene efectivamente trascendencia real y que ésta queda suficientemente precisada en su alcance y, en el caso debatido, tal apreciación no es posible por cuanto la afección cuyo reconocimiento judicial se pretende ni es de las específicamente previstas en la Ley (adviértase que ningún precepto legal establece la afección real de bienes inmuebles específicos en garantía de los pagos debidos al mandatario), ni aparece mínimamente definida en su contenido y efectos; las expresiones "afección y vinculación al cumplimiento de una obligación de pago", ni siquiera permiten deducir que estemos ante una afección de alcance real (conforme al artículo 1.911 del Código Civil todos los bienes del deudor quedan afectados al pago de sus obligaciones, siendo claro que dicha afección carece de relevancia real en tanto no se haya concretado en bienes específicos por vía del embargo, el cual, por otra parte, queda sujeto en sus presupuestos, en su extensión, en las circunstancias del asiento y en sus efectos, a normas procesales, registrales y sustantivas distintas de las de la anotación preventiva de demanda).
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado.
Madrid, 26 de mayo de 1997.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia.
