- El comprador té dret a escollir el notari que desitgi per realitzar les escriptures de la compravenda i del préstec
- També té dret a que l’escriptura del préstec hipotecari estigui preparada a la notaria a la seva disposició tres dies abans de la signatura per poder revisar-la i consultar els seus dubtes al notari
- Joan Carles Ollé Favaró, degà del Col·legi de Notaris de Catalunya, comenta “els notaris han d’informar de qualsevol aspecte rellevant que pogués produir-se en les quotes del préstec hipotecari i comprovar que les clàusules no financeres incloses no impliquen comissions o despeses que hagin de figurar en les financeres”
No signar cap document que no s’entengui, analitzar l’escriptura pública tres dies abans de la seva firma, tenir llibertat per escollir notari i parar compte amb els tipus d’interès “sòl” i “sostre” són alguns dels consells que es recullen en els més de 39.000 tríptics informatius “Què he de saber abans d’adquirir un habitatge? El notari l’assessora”, editats pel Consell General del Notariat i distribuïts pel Col·legi de Notaris de Catalunya, ja disponibles en les 368 notaries catalanes.
Davant del que segurament sigui la inversió més important dels ciutadans, la compra d’un habitatge, el Notariat recull en un tríptic informatiu el conjunt de passos habituals per a la seva adquisició: des de la redacció del contracte privat a l’escriptura pública, el pagament d’impostos i la inscripció en el Registre de la Propietat. En el material editat s’inclou també un apartat específic sobre els préstecs hipotecaris, amb especial deteniment en els interessos i les clàusules que limiten la variació del tipus d’interès aplicable al préstec.
És força comú que el venedor i el comprador realitzin un contracte privat abans de fer l’escriptura pública, tot i no ser obligatori ni inscriptible en el Registre. En aquest cas, els notaris recorden que no és ferm res sense comptar amb un assessorament jurídic adequat. Si se signa un contracte privat, han de quedar clarament recollits els aspectes bàsics de l’acord, com el preu. En aquest sentit, els notaris adverteixen que no cal admetre que es fixi un preu inferior al real ni abonar quantitats que no quedin documentades.
La importància de l’escriptura pública
La gran majoria de ciutadans opta per encarregar a un notari l’elaboració d’una escriptura pública de compravenda ja que, tot i que no és obligatòria llevat que es contracti un préstec hipotecari, aporta certesa i seguretat jurídica a comprador i venedor. El notari ajusta l’escriptura a la legalitat vigent i, a més, dóna fe de les declaracions de les parts de manera que cap pot negar allò acordat; l’escriptura és prova davant els tribunals.
| Despeses Compravenda | Impostos Compravenda |
| A compte venedor | |
| Minuta notarial | Plusvàlua municipal Increment de patrimoni en IRPF |
| Minuta registral | A compte comprador |
| Minuta gestoria | IVA |
| AJD (Actes Jurídics Documentats) | |
| TPO (Imp. Transmissions Patrimon. ) Habitatge antic | |
| IRPF |
Per a la seva elaboració, el notari comprova la identitat, capacitat i legitimació de venedor i comprador; examina la suficiència dels poders aportats; verifica la descripció de la finca i les possibles discrepàncies o coincidències amb la parcel·la cadastral; consulta i analitza l’estat de càrregues de l’habitatge i del pagament de les quotes a la comunitat; sol·licita l’informe municipal sobre el pagament de l’Impost sobre Béns Immobles; exigeix el certificat d’eficiència energètic; comunica telemàticament al Cadastre el canvi de titularitat cadastral; presenta telemàticament còpia de l’escriptura en el Registre de la Propietat el mateix dia de la firma; notifica a les parts les seves obligacions legals i fiscals; explica el repartiment de despeses de l’operació, i gestiona, si les parts ho demanen, el pagament de les diferents despeses que comporta l’operació de compravenda. Una vegada signada l’escriptura pública cal procedir al pagament d’impostos i inscripció en el Registre de la Propietat i al canvi de titularitat en els subministraments.
En el fulletó es desglossen les despeses que genera l’operació, des de les factures dels diferents professionals que puguin intervenir en el procés, als diferents impostos. En aquest sentit, els notaris aconsellen no acceptar rebuts globals, sinó que es reclamin les factures originals del notari, del gestor i del registre de la propietat, a més de la carta de pagament d’impostos.
El préstec hipotecari, al detall
El fulletó fa un recorregut cronològic pel préstec hipotecari des que el sol·licitant analitza la quantitat a demanar fins que el préstec s’ha acabat de pagar i el deure de formalitzar-se l’escriptura pública de cancel·lació de la hipoteca. Un trajecte en el qual s’incideix en la importància de comparar ofertes de diferents entitats bancàries, i de sol·licitar a l’entitat financera una Fitxa d’Informació Personalitzada, a més d’una oferta vinculant en la que es recullin les condicions financeres del contracte. En el tríptic informatiu es recomana al comprador que les quotes mensuals no superin el 35% dels ingressos dels sol·licitants del préstec perquè els ingressos poden canviar amb els anys i les quotes dels préstecs variables poden pujar.
El document es refereix també als dos tipus d’interessos, el fix i el variable. Als fixos no els afecten les pujades o baixades dels tipus a què es fa referència durant la vigència del préstec, i els variables, pels que es decanten la majoria de ciutadans, estan referenciats a un índex, generalment l’Euríbor, al qual s’afegeix un diferencial.
Clàusules “sostre i sòl”
La informació distribuïda a través dels gairebé 500 notaris que exerceixen actualment a Catalunya es fixa especialment en les clàusules que algunes entitats inclouen en els seus contractes, clàusules que limiten la variació del tipus d’interessos aplicables al préstec i en les que es pot assenyalar un màxim (sostre) i un mínim (sòl). Des del col·lectiu de notaris se subratlla que en l’anomenat “sòl” cal posar especial atenció perquè quan s’assoleix, les baixades del tipus d’interès a què es fa referència no es tradueixen en una disminució de les quotes.
En relació amb aquestes clàusules, una de les funcions del notari consisteix a verificar, en la formalització del préstec hipotecari, si s’han establert límits a la variació del tipus d’interès. També serà responsable de fer constar la possible variació en l’escriptura i explicar-la als sol·licitants del préstec. Joan Carles Ollé Favaró, degà del Col·legi de Notaris de Catalunya, explica que “els notaris han d’informar de qualsevol aspecte rellevant que pogués produir-se en les quotes del préstec hipotecari i comprovaran que les clàusules no financeres incloses no impliquen comissions o despeses que hagin de figurar en les financeres”.
En aquest sentit, el Consell General del Notariat ha creat l’Òrgan de Control de Clàusules Abusives (OCCA) per ajudar als notaris en la identificació de les clàusules declarades abusives en sentència ferma, ja que són exclusivament els jutges els que tenen aquesta potestat.
En el fulletó s’aconsella als ciutadans que quan siguin citats a la notaria per signar un préstec hipotecari, hi vagin dos o tres dies abans a examinar el contingut de l’escriptura pública i consultin amb el notari els seus dubtes.
Disminueix un 10% el nombre de compravendes i un 31% els préstecs hipotecaris
Segons el Centre d’Informació Estadística del Notariat l’any 2013 es van vendre a Catalunya gairebé 44.600 habitatges, el que va representar una caiguda interanual del 10%. El preu mitjà per metre quadrat va ser de 1.410 euros, el que va suposar també una baixada del 7% respecte a 2012.
Paral·lelament, les sol·licituds de préstecs hipotecaris han viscut una caiguda continuada, amb una reducció del 31% en relació amb l’any anterior i amb un preu mitjà de 124.648 euros, fet que suposa un 5% menys que en 2012.
Dades per província
Per província, l’any 2013 a Barcelona es van fer 27.616 compravendes (- 11% respecte 2012), a Girona van ser 7.213 (-7%), a Lleida 2.407 (-25%) i a Tarragona 7.338 (- 6% respecte 2012).
Pel que fa a préstecs hipotecaris, a Barcelona se’n van signar 21.962 (-32% respecte 2012), a Girona van ser 3.730 (-25%), a Lleida 1.830 (-28%) i a Tarragona 3.138 (-33%).
