DECRETO 315/2002, de 30 de diciembre, sobre régimen de viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.

La experiencia recogida de la puesta en práctica de los planes cuatrienales de vivienda correspondientes a los ejercicios 1996-1999 y 2000-2003, y la adecuación a las necesidades actuales de las disposiciones y medidas hasta la fecha adoptadas por el Gobierno Vasco en el campo de la promoción, adquisición, uso y aprovechamiento de las viviendas de protección oficial, permiten, a la par que aconsejan, un nuevo impulso público de las mismas, con la aprobación de un nuevo Plan Director 2003-2005 y la renovación actualizada de las normas (Decreto u Órdenes de desarrollo) llamadas a su realización efectiva.

En tal sentido, este nuevo Decreto sobre "régimen jurídico de las viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo", a la vez que garantiza la debida continuidad con las políticas precedentes en la materia, busca corregir los aspectos necesarios; renovar el decidido compromiso del Gobierno Vasco en el objetivo de hacer posible el desideratum constitucional del derecho a una vivienda digna; prestar especial atención a las personas y colectivos más desfavorecidos o en situación delicada; modernizar sus disposiciones buscando respuesta a los nuevos requerimientos actuales tanto en lo técnico como en lo social; y propugnar, en suma, un nuevo marco jurídico acompañado de un redoblado esfuerzo en las medidas de apoyo a la adquisición y urbanización de los solares y la promoción y construcción de las viviendas.

Las líneas o ejes de actuación se concentran en los objetivos de incremento en la oferta de la vivienda protegida, el refuerzo de las políticas de alquiler de vivienda, la recuperación y puesta en valor de las viviendas vacías, la intervención en la rehabilitación y renovación urbana, el tratamiento particularizado de colectivos específicos como las familias numerosas y los jóvenes menores de treinta y cinco años..., si bien todas ellas son objeto de un paquete de disposiciones y medidas financieras del que el presente Decreto constituye la parte esencial junto con el que vaya a establecerse en materia de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.

A lo largo de los siete capítulos y disposiciones transitorias, derogatoria y finales en los que el mismo se estructura, este Decreto inicia su regulación estableciendo los elementos esenciales en orden a la caracterización técnica y económica de las viviendas de protección oficial (tanto en régimen general como en régimen especial o viviendas sociales) y mejorando las ya clásicas limitaciones en el precio del suelo necesario y los costes de urbanización de la promoción en que las mismas se construyan. A renglón seguido (capítulo II), el Decreto se adentra en el régimen de la "calificación" o nominación efectiva de las viviendas de protección oficial, introduciendo como novedades reseñables la previsión expresa de la autopromoción por parte de sociedades cooperativas y de comunidades de bienes, y sobre todo, la del carácter indefinido o permanente de la calificación definitiva que se otorgue con arreglo a este nuevo régimen que dificultará, sin lugar a dudas, las veleidades especulativas que pretendan desarrollarse con este patrimonio inmueble protegido. Esta medida, por otro lado, enlaza directamente con el régimen de calificación del suelo, cuyo carácter es también permanente mientras no se revise la ordenación urbanística. Asimismo se relaciona con el esfuerzo de la comunidad para dotarse de un instrumento, la vivienda de protección oficial, que reduzca el efecto de la actual situación de los precios de la vivienda libre. De esta manera, la calificación permanente pone al servicio de la comunidad una herramienta prolongada en el tiempo que además de impedir especulaciones permite una rotación siempre deseada. En definitiva, supone un incremento a largo plazo en el parque de vivienda protegida.

En el capítulo III se regula el régimen de adquisición de las viviendas de protección oficial ya sean de promoción pública, concertada o promovida con arreglo a convenio, y que serán adjudicadas por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, en régimen de propiedad, arrendamiento, derecho de superficie o cualesquiera otras posibilidades que ofrece nuestro Ordenamiento Jurídico, con el seguimiento de un procedimiento de adjudicación ágil, garantista y transparente que tendrá como herramienta esencial de apoyo el también actualizado "Registro de solicitantes" o "Servicio Vasco de Vivienda" (Etxebide). A este respecto, la presente disposición avanza sobre la normativa anterior, sometiendo también a las promociones privadas a un procedimiento de enajenación que habrá de seguir los principios de publicidad, concurrencia pública y transparencia, en una innovación imprescindible en aras a hacer posible que los beneficios de la protección alcancen precisamente a quienes más los necesitaren.

Continuando en el mismo capítulo, pueden apreciarse también otras reformas de indudable trasfondo y relevancia cabiendo resaltarse las referentes a los requisitos necesarios para poder ser beneficiario en la adjudicación de las viviendas protegidas. Cabría reseñar, entre otras, que la anterior condición de "carencia de vivienda" se transforma en una exigencia positiva de "necesidad de vivienda" dando entrada en la misma también a supuestos de infravivienda, de unidades convivenciales de cinco o más miembros que dispongan de una vivienda cuya extensión es claramente insuficiente, los mayores de setenta años..., y otros, que permitirá un tratamiento más personalizado y humano de la variedad y casuística de los supuestos de necesidad que la realidad nos depara.

En la misma línea, en el requisito de ingresos, se elimina la ponderación, en los supuestos de ingresos mínimos, para evitar la exclusión de unidades convivenciales con menores ingresos.

El capítulo IV se dirige a la disposición de las viviendas de protección oficial, cabiendo llamar la atención dentro del mismo, a la mejora sustancial de los controles en orden al "visado de los contratos" de los negocios jurídicos que se realicen con viviendas de protección oficial, aunque introduciendo la novedad de cierta liberalización, en cuanto al cumplimiento de los requisitos, de las permutas entre viviendas de protección oficial como modo de adecuar la movilidad del patrimonio protegido a las actuales demandas y necesidades sociales.

El capítulo V tiene como objeto la promoción de viviendas de protección oficial, tanto pública como privada, contemplando, en especial, el régimen de la promoción concertada con un procedimiento de adjudicación solvente en cuanto a los requisitos a la vez que transparente en cuanto a su materialización y verificación.

El capítulo VI es el relativo a las "actuaciones en materia de suelo" centrando su regulación en el "derecho de realojo" o realojamiento necesario en infinidad de actuaciones públicas que requieran del desalojo coactivo de viviendas para el cumplimiento de finalidades públicas, y a los que se desde estas disposiciones se les reconoce también la posibilidad de acceso pleno a la propiedad de las viviendas de las que resulten adjudicatarios.

Por último, el capítulo VII es el dedicado a las "medidas financieras" dirigidas a la totalidad de las actuaciones propugnadas en el Decreto y en particular, a la promoción para la cesión en arrendamiento, a la adquisición de vivienda con destino a residencia habitual, al arrendamiento protegido de vivienda, a la rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, a la urbanización de suelo para su inmediata edificación y a la puesta en alquiler de viviendas vacías, evidenciando así el amplio y moderno abanico de iniciativas protegidas y asociando al mismo, recursos en financiación cualificada (préstamos y descuentos bancarios) y ayudas económicas directas.

En su virtud, a propuesta del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su sesión celebrada el día 30 de diciembre de 2002,

Artículo 1.– Objeto y ámbito de aplicación.

1.– Es objeto del presente Decreto el establecimiento del régimen jurídico de las actuaciones de promoción, adquisición, construcción, uso y aprovechamiento de las viviendas de protección oficial así como de las actuaciones de adquisición, preparación y urbanización de suelo destinado a tales viviendas desarrolladas en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco

2.– Es igualmente objeto del presente Decreto la regulación de las medidas financieras en materia de vivienda y suelo destinadas al fomento y desarrollo de dichas actuaciones.

Artículo 2.– Definición, tipos y clases.

1.– Tendrán la consideración de viviendas de protección oficial aquéllas que se ajusten a las características técnicas y económicas previstas en el presente Decreto y en sus normas de desarrollo y se califiquen como tal.

Las viviendas de protección oficial deberán destinarse a domicilio habitual y permanente de los titulares de la propiedad, derecho de superficie o arrendatarios.

2.– Las viviendas de protección oficial se clasifican en función de su precio máximo de venta y renta y de los sectores sociales a quienes se destinen, en:

a) Viviendas de protección oficial de régimen general

b) Viviendas sociales o de régimen especial.

3.– A efectos de la aplicación de la normativa vigente en materia de financiación de viviendas de protección oficial, se entenderán por viviendas de protección oficial de baja densidad aquellas que cumplan los siguientes requisitos:

a) Estar situadas en edificios que se correspondan con alguno de los tipos edificados siguientes:

– Casa unifamiliar aislada o en hilera, o bifamiliar:

 

Se considerará casa unifamiliar o bifamiliar al edificio que alberga una o dos viviendas ocupando toda la superficie habitable, salvo los trasteros y garajes, a las que se acceda de forma exclusiva a través de un espacio público o privado no abarcado por la propia edificación.

 

– Casa plurifamiliar aislada o entre medianeras:

Se considera casa plurifamiliar al edificio que acoge dos o más unidades de viviendas situadas en niveles superpuestos con una solución arquitectónica que o bien contempla la comunicación vertical entre los niveles y con el exterior mediante elementos comunes, o bien posibilita que la comunicación exterior de cada nivel se realice independientemente.

 

b) Los edificios indicados no podrán poseer más de cuatro plantas incluidas la de sótano y bajo cubierta, y habrán de destinarse a uso residencial como máximo dos de ellas, salvo que las viviendas situadas en uno de los niveles estén distribuidas verticalmente en dos alturas.

 

c) Al menos el 65% de las viviendas de cada promoción deberán estar dotadas con jardín o huerto privado, de una extensión no inferior a 20 metros cuadrados, formando con cada una de aquellas una única finca registral.

Artículo 3.– Características técnicas de las viviendas de protección oficial.

1.– Las Viviendas de Protección Oficial habrán de reunir las características técnicas que, para las mismas, se establezcan en las Ordenanzas de diseño de viviendas de protección oficial. Sólo podrán superar los 90 m2, sin exceder en ningún caso de los 120 m2, el 3% de las viviendas de cada promoción, o fracción en el caso de resultar un número inferior a una, las cuales deberán ser destinadas a unidades convivenciales de cinco o más miembros o familias numerosas.

 

2.– En los supuestos de promoción de vivienda por rehabilitación, las viviendas promovidas deberán tener una superficie útil máxima de 120 metros cuadrados y deberán ajustarse, en su caso, a las estipulaciones del Plan Especial de Rehabilitación, aplicándose subsidiariamente la normativa técnica establecida para viviendas de protección oficial.

3.– Los trasteros tendrán como máximo una superficie de 13, 50 metros cuadrados.

4.– Las plazas de aparcamiento tendrán una superficie útil computable máxima de 30 metros cuadrados. No obstante en los garajes cuyo acceso y uso sea individual, la superficie útil máxima del mismo no podrá exceder de 20 metros cuadrados.

Artículo 4.– Precios máximos de las viviendas de protección oficial.

1.– Los precios máximos en primeras, segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección oficial, se calcularán multiplicando el metro cuadrado de superficie útil de la vivienda o anejo de que se trate por una cantidad a determinar mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales en función del tipo de vivienda y de su ubicación en la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Las viviendas calificadas conforme a lo previsto en el artículo 9 de este Decreto podrán venderse en segundas y posteriores transmisiones, entre el año 15 y el 40, contados desde su calificación definitiva, con un incremento sobre el precio máximo vigente en ese momento, que será calculado en función de los coeficientes que establezca la Orden a que hace referencia el párrafo anterior.

 

2.– Los precios máximos de renta anual serán calculados fijando reglamentariamente un porcentaje del valor imputable en venta de la vivienda y anejos según el tipo de vivienda.

Esta renta máxima anual será revisada al final de cada año del contrato de arrendamiento aplicando al precio actualizado de la vivienda el porcentaje que corresponda en función de los ingresos de la persona arrendataria.

3.– Si se efectúa la compraventa o la adjudicación en propiedad de las viviendas de protección oficial de una promoción, transcurrido un año desde su calificación definitiva, podrá actualizarse el precio de venta o adjudicación en la misma proporción en que se revise el precio de venta por m2 de superficie útil aplicable vigente desde el momento de finalizar el período de un año hasta el momento de celebración del contrato de compraventa o documento de adjudicación.

Si se efectúa la primera transmisión en propiedad de las viviendas de protección oficial que han estado inicialmente en régimen de arrendamiento, transcurrido un año desde la calificación definitiva, podrá actualizarse el precio de venta o adjudicación teniendo en cuenta el precio máximo de las viviendas de protección oficial en el momento de la transmisión.

4.– En el caso de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas o comunidades de propietarios, el conjunto de los pagos que efectúe el cooperativista o comunero imputables al coste de la vivienda por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo en su caso los honorarios de gestión, no podrá ser superior al precio máximo de venta o adjudicación de la vivienda y anejos, fijado de acuerdo con lo dispuesto en el presente Decreto y su normativa de desarrollo.

 

Se entenderán, a este respecto, por necesarios los gastos de escrituración e inscripción del suelo y de declaración de obra nueva y división horizontal, los del préstamo hipotecario, seguros de percepción de cantidades a cuenta y de amortización del crédito y otros de naturaleza análoga. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales, ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa o comunidad de propietarios.

 

El incumplimiento de la anterior limitación, sin perjuicio de la exigencia de la responsabilidad que proceda respecto de los órganos de la cooperativa o comunidad y, en su caso, de la propia entidad gestora, será causa suficiente para no obtener la calificación.

Artículo 5.– Limitaciones en el precio de suelo y costes de urbanización

1.– El valor de los terrenos sumado al total importe de los costes de urbanización de las promociones de viviendas de protección oficial no podrá exceder del 15% del precio máximo de venta de las viviendas y demás edificaciones protegidas en el caso de viviendas sociales, y del 20% de dicho precio cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen general, salvo que éstas últimas sean viviendas de baja densidad, en cuyo caso el citado porcentaje será del 25%.

2.– A los efectos previstos en el párrafo anterior, se considerarán como costes de la urbanización los siguientes:

a) El coste de las obras de vialidad rodada y peatonal, suministro de agua, saneamiento, alcantarillado, energía eléctrica, telecomunicaciones, alumbrado publico, arbolado y jardinería y cualquier otra obra o servicio preciso para la correcta urbanización de las dotaciones públicas locales del ámbito, previstas en el plan que se ejecuta y el coste de ejecución de las obras de las demás dotaciones publicas, de acuerdo con la asignación realizada por el planeamiento.

b) El coste de las obras de supresión de plantaciones y demolición de obras de urbanización, edificios, instalaciones y demás obras de toda clase incompatibles con la ejecución del plan. No se computaran las indemnizaciones procedentes de tales actos.

c) El coste de redacción y tramitación del planeamiento de desarrollo, proyectos de urbanización y los gastos de gestión y financiación precisos para la total urbanización del ámbito.

Artículo 6.– La calificación.

1.– La calificación constituye un procedimiento administrativo a través del cual se comprueba la legalidad y el cumplimiento de las características exigidas para las viviendas de protección oficial y se procede, en su caso, a su declaración con los efectos que le corresponden, con arreglo a la normativa aplicable.

El órgano competente del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco en el Territorio Histórico correspondiente, resolverá a la vista de la solicitud formulada ante el mismo, si procede o no otorgar la calificación.

2.– En el mencionado procedimiento de calificación se distinguen, como mínimo, los siguientes actos administrativos:

a) La calificación provisional, que es el trámite inicial, por el que se comprueba el cumplimiento de las características exigidas a las viviendas de protección oficial por la normativa vigente, tras la presentación de la solicitud de calificación por parte de los interesados.

b) La calificación definitiva, que es la resolución por la que, una vez finalizadas las obras de edificación y urbanización, se declara que el inmueble cumple con las características exigidas a las viviendas de protección oficial.

Artículo 7.– Solicitud de calificación

1.– La calificación provisional de las viviendas de protección oficial se solicitará por el promotor de las mismas para edificaciones que comprendan edificios completos y se acojan a uno sólo de los regímenes vigentes. La calificación se solicitará para promociones que abarquen fincas registrales completas. No se admitirán promociones conjuntas de distintos regímenes en la misma finca registral, con la excepción de áreas de aparcamientos que estén mancomunadas, así como equipamientos sociales incluidos en la propia finca registral.

2.– En los casos de promoción de viviendas de protección oficial para uso propio, o autopromoción, la calificación de dichas viviendas será denegada si el solicitante no cumple las condiciones exigidas en el artículo 15 del presente Decreto para el acceso a las viviendas de protección oficial.

En los supuestos de autopromoción por parte de Sociedades Cooperativas de Viviendas, y de Comunidades de bienes, la comprobación del cumplimiento de los requisitos exigidos en dicho articulo, por parte de cada uno de los socios o comuneros, se produce individualizadamente, en el momento del visado del correspondiente contrato de adjudicación de la vivienda.

3.– La falta de resolución expresa respecto de las solicitudes de calificación de viviendas de protección oficial tendrá efectos estimatorios, transcurrido un mes desde la presentación de aquéllas cuando se trate de la calificación provisional, y tres meses cuando se refieran a la calificación definitiva.

Artículo 8.– Contenido mínimo de la calificación

Tanto en la calificación provisional como en la definitiva deberán hacerse constar los siguientes extremos:

a) Consignación de las normas que determinan el régimen de financiación de las actuaciones objeto de calificación.

b) Identificación del promotor (nombre o razón social, identificación fiscal y domicilio).

c) Tipo de vivienda, según la clasificación establecida por el artículo 2 del presente Decreto.

d) Número y superficie útil de las viviendas de la promoción y existencia o no de garajes y trasteros, especificando si son o no vinculados, así como su respectiva superficie.

e) Régimen de acceso y uso inicial de las viviendas.

 

f) Precio de venta y/o renta, que no podrá ser superior al precio máximo de venta y/o renta.

 

g) Que la calificación del régimen de protección es permanente.

h) Cuantía del préstamo cualificado y de las ayudas económicas directas correspondientes en cada caso.

i) Expresión de que los préstamos cualificados estarán sometidos, en su posible concesión y condiciones a las limitaciones establecidas en el presente Decreto y su normativa de desarrollo.

Artículo 9.– Duración del régimen de protección oficial. Descalificación

1.– Las viviendas y locales que sean objeto de calificación definitiva con arreglo a lo previsto en el presente Decreto, mantendrán permanentemente la misma, y por lo tanto, su naturaleza de protección oficial

2.– Las viviendas de protección oficial calificadas definitivamente tras la entrada en vigor del presente Decreto, no podrán ser posteriormente descalificadas, salvo el supuesto de viviendas destinadas a realojos, que podrán ser descalificadas a petición de las personas realojadas o sus causahabientes, una vez transcurridos 20 años a contar desde la fecha de su calificación.

Articulo 10.– Adquisición de viviendas de protección oficial

1.– Las viviendas de protección oficial de promoción pública, concertada o aquellas para cuya promoción se haya suscrito el oportuno Convenio, serán adjudicadas por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco en los términos y con arreglo al procedimiento que se establece en el presente Decreto y disposiciones de desarrollo del mismo.

2.– La adquisición de las viviendas de protección oficial a que se refiere el párrafo anterior , podrá realizarse, de acuerdo con lo que se establezca en la convocatoria correspondiente, en alguno de los siguientes títulos:

a) Propiedad o pleno dominio.

b) Arrendamiento.

c) Derecho de superficie.

d) Cualesquiera otros contemplados en la legislación civil.

Artículo 11.– Procedimiento de adjudicación de viviendas de protección oficial de promoción pública, concertadas o sujetas a convenio

1.– Se regulará reglamentariamente por Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, el procedimiento de adjudicación de las viviendas de protección oficial que a continuación se relacionan:

a) Las viviendas promovidas directamente por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco.

b) Las viviendas de protección oficial de promoción concertada, excepto las promovidas por cooperativas.

c) Las promovidas por las sociedades públicas o privadas, que se encuentren participadas directa o indirectamente por el citado Departamento.

d) Las viviendas de protección oficial, para cuya promoción se haya suscrito Convenio a fin de percibir ayudas.

e) En los demás casos cuando así lo establezca la normativa vigente, o se suscriba Convenio al efecto.

 

2.– Toda persona interesada en acceder a las viviendas descritas en el apartado anterior deberá inscribirse en el Registro de solicitantes de vivienda que mantiene el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco.

3.– Esto no obstante, mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales podrán excluirse del procedimiento de adjudicación aquellas viviendas que se destinen a satisfacer necesidades específicas de vivienda.

4.– Quedan exceptuados de lo dispuesto en este artículo los supuestos de Convenios formalizados con Corporaciones municipales, o con organismos autónomos locales o sociedades públicas municipales, para la promoción por parte de éstas, de viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, o para la compra de vivienda para su puesta en alquiler protegido, así como las viviendas promovidas en patrimonios públicos de suelo que hayan percibido ayudas del Departamento. En todos estos casos el procedimiento de adjudicación será objeto de regulación reglamentaria por Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales.

Artículo 12.– Procedimiento de adjudicación para el resto de promociones privadas

En el supuesto de promociones privadas, no previstas en el artículo 11.1, la adjudicación de estas viviendas se realizará respetando los principios de publicidad, concurrencia pública y transparencia, a través de un procedimiento que garantice el cumplimiento de esos principios. A través de Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales se establecerá un procedimiento normalizado para estos supuestos.

Artículo 13.– Beneficiarios

El acceso a viviendas de protección oficial por parte de personas físicas requerirá la previa acreditación de las condiciones que a continuación se especifican por parte de la persona física o unidad convivencial correspondiente que, en todo caso, tienen el carácter de mínimos y que podrán ser desarrolladas o ampliadas mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, mediante la documentación que corresponda.

El acceso a viviendas de protección oficial, por parte de personas jurídicas, será posible únicamente en los supuestos previstos en el artículo 42.1.c) de este Decreto referente a la compra de vivienda para arrendamiento protegido.

Artículo 14.– Unidades convivenciales

1.– Se considera unidad convivencial a los efectos del presente Decreto la compuesta por dos o más personas, unidas por matrimonio u otra forma de relación permanente análoga a la conyugal, así como por adopción o consanguinidad, hasta el 3º grado, y por afinidad hasta el 2º grado, que residan o vayan a residir en el mismo hogar. Quedará excluida la convivencia por razones de amistad o conveniencia.

 

2.– Para el acceso a viviendas de protección oficial de unidades convivenciales existentes o futuras, formadas por consanguinidad en línea colateral hasta el 3º grado, y por afinidad hasta el 2º grado deberán ser cotitulares, todas las personas unidas por este parentesco siempre que sean mayores de edad.

 

Igualmente deberán ser cotitulares de la vivienda los cónyuges, casados en régimen de gananciales.

En el supuesto de cónyuges casados en régimen de separación de bienes, y parejas de hecho, los adjudicatarios podrán decidir el porcentaje de cotitularidad.

 

Artículo 15.– Requisitos necesarios

1.– En los términos previstos en los artículos siguientes de este Decreto, para poder ser beneficiario de la adjudicación de una vivienda de protección oficial habrán de cumplirse y acreditarse los siguientes requisitos:

a) Ser mayor de edad o emancipado.

b) Necesidad de vivienda.

c) Estar empadronado en el País Vasco.

d) Ingresos máximos y mínimos.

e) No haber sido adjudicatario de otra vivienda de protección oficial en los dos años anteriores.

f) Escrituración y formalización del contrato.

2.– En el supuesto de permutas de inmuebles entre titulares de viviendas de protección oficial no se exigirá la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigidos en el presente artículo15.

Artículo 16.– Necesidad de vivienda

1.– Todos y cada uno de los miembros de la unidad convivencial deberán carecer de vivienda en propiedad, nuda propiedad, derecho de superficie o usufructo, durante los dos años inmediatamente anteriores a alguna de las siguientes fechas:

a) A la fecha de publicación de la orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales que dé inicio al procedimiento de adjudicación de beneficiarios a que se refiere el artículo 11 del presente decreto.

b) A la fecha de calificación provisional en el supuesto de primera transmisión de vivienda de protección oficial, en propiedad y el primer contrato de arrendamiento, en supuestos de promoción privada.

c) A la fecha de presentación a visado, del contrato de compraventa en segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección oficial o del contrato de arrendamiento, para posteriores arrendamientos.

Se deberá continuar en dicha situación hasta el momento de elevar a escritura pública la compraventa o formalizar el contrato de arrendamiento.

2.– No obstante, podrán ser beneficiarios de viviendas de protección oficial, quienes siendo titulares en propiedad, derecho de superficie, usufructo o nuda propiedad, de otra vivienda, se encuentren comprendidos dentro de algunos de los siguientes supuestos, en los que se entenderá acreditado el requisito de necesidad de vivienda, en los casos y con las condiciones que recoja la Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, que desarrolle este requisito:

a) Infravivienda. Vivienda con una superficie igual o inferior a 36 m2.

b) Unidades convivenciales de 5 ó más miembros, o familias numerosas, que sean titulares de viviendas con una superficie mayor de 36 m2 e inferior o igual a 72 m2, cuando exista una ratio de menos de 12 m2 por persona.

c) Personas de 70 o más años de edad, titulares de una vivienda situada en edificio que no reúna condiciones de accesibilidad.

d) Que alguno de los miembros de la unidad convivencial acredite la condición de discapacitado con movilidad reducida permanente y el edificio no reúna condiciones de accesibilidad.

En estos casos, salvo en el supuesto de infravivienda, señalado con la letra a), las personas beneficiarias estarán obligadas a poner a disposición del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales su vivienda, en los términos y condiciones que establezca la Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales que los desarrolle.

La mencionada Orden podrá recoger otros supuestos en los que, no cumpliendo los requisitos del primer apartado, se entienda acreditado el requisito de necesidad de vivienda.

3.– La titularidad de la nuda propiedad de una vivienda no será obstáculo para el acceso a una vivienda de protección oficial, en régimen de alquiler, si dicha vivienda está gravada con un derecho de uso o usufructo, vitalicio o temporal con una duración superior a la duración del oportuno contrato de arrendamiento de la vivienda de protección oficial.

Artículo 17.– Estar empadronado en la Comunidad Autónoma del País Vasco

El requisito de empadronamiento se exigirá para ser beneficiario de las viviendas sujetas al procedimiento de adjudicación a que se refiere el artículo 11 de este Decreto.

Alguno de los futuros titulares habrá de estar empadronado, con una antigüedad mínima de un año anterior a la fecha de publicación de la Orden de inicio del procedimiento de adjudicación de viviendas, en cualquiera de los municipios declarados interesados de la Comunidad Autónoma del País Vasco, por dicha Orden.

Para el acceso a las viviendas sociales no se exigirá la acreditación de esta circunstancia, a las personas a las que se refiere el artículo 3, apartados 1 y 2 de la Ley 8/94, de 27 de mayo, de relaciones con las colectividades y centros vascos en el exterior de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Artículo 18.– Ingresos máximos y mínimos

 

1.– Deberán acreditarse ingresos anuales ponderados no superiores a:

a) En el caso de viviendas sociales.– 15.100,00 euros. Excepcionalmente 21.100,00 euros para el caso de viviendas reguladas en la correspondiente Orden de precios.

b) En el caso de viviendas de protección oficial de régimen general: 33.100,00 euros.

2.– Los ingresos anuales no podrán ser inferiores a 9.000,00 euros, si las viviendas se ceden en propiedad, derecho de superficie o arrendamiento con opción a compra, o a 3.000, si las viviendas se ceden en arrendamiento sin opción de compra.

 

En el caso de discapacitados con movilidad reducida, para el acceso a viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, no se exigirá acreditar ingresos mínimos, y para el acceso en régimen de propiedad plena o derecho de superficie, bastará con acreditar ingresos mínimos de 3.000,00 euros.

3.– Los ingresos previstos en los apartados 1 y 2 , a partir de la entrada en vigor del presente Decreto, serán actualizados mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales.

Artículo 19.– Procedencia de los ingresos

Para poder considerar cumplido el requisito de ingresos máximos, se exigirá que al menos un 90% de los mismos procedan de rendimientos de trabajo, y/o rendimientos de actividades económicas, profesionales y artísticas y/o becas, y/o rentas sociales (renta básica), salvo en el caso de arrendamiento, donde no se exigirá este requisito.

Artículo 20.– Ingresos computables.

 

1.– Se computará la Base Imponible de la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondiente. Esto no obstante, en el caso de rendimientos de trabajo se tomará en consideración la cifra resultante de la suma a dicha Base Imponible de las Bonificaciones aplicadas de dichos rendimientos.

En el supuesto de personas que no tengan obligación de presentar la declaración del impuesto sobre la renta en el País Vasco se tomará en cuenta el 95% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.

2.– Para la determinación de los ingresos ponderados procedentes de rentas exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se tomarán en consideración:

a) En el caso de rendimientos de trabajo y de prestaciones de desempleo, se considerará como Base Imponible el 95% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.

b) En el supuesto de pensiones y de subsidios de desempleo, se considerará como Base Imponible el 100% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.

3.– Para la determinación de los ingresos correspondientes a personas separadas, divorciadas y viudas, en los casos en que la declaración o declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, o en su caso ingresos, a acreditar correspondan a un periodo en el que estaba constante el matrimonio, se seguirán los siguientes criterios:

– Si el régimen económico del matrimonio era de comunicación foral o gananciales, se le computará el 50% de los ingresos del matrimonio.

– En el caso de que el régimen económico fuera de separación de bienes, se le computarán únicamente los ingresos que proviniesen del solicitante.

4.– Se considerarán como ingresos no acreditados correctamente los recogidos en declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas presentadas extemporáneamente, así como las acreditaciones de ingresos que debiendo estar incluidos en la correspondiente declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no lo hayan sido, en los casos en que dichas declaraciones o acreditaciones de ingresos permitieran a los solicitantes acreditar el cumplimiento del requisito de ingresos.

5.– La fecha de referencia para no ser tenidas en cuenta las declaraciones extemporáneas es:

a) La publicación de la Orden de inicio del procedimiento de adjudicación.

b) La calificación provisional, en primera transmisión de vivienda de protección oficial, así como en el supuesto de acceso a vivienda de protección oficial en régimen de arrendamiento, no sujeto al procedimiento de adjudicación del artículo 11.

c) La fecha de presentación del contrato de compraventa en segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección oficial.

6.– En el supuesto de personas no obligadas a presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se permite que acrediten sus ingresos por cualquier otro medio, aceptado en derecho.

 

Artículo 21.– Personas perceptoras de ingresos y periodo computable

1.– Se tendrán en cuenta como perceptores de ingresos computables a todas aquellas personas que formen parte de la unidad convivencial que vayan ser cotitulares de la vivienda de protección oficial.

2.– Periodo computable.

Periodo impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sea inmediatamente anterior a:

a) La fecha de publicación de la Orden de inicio del procedimiento de adjudicación, cuando las viviendas y sus anejos se adjudiquen a través del procedimiento previsto en el artículo 11 del presente Decreto.

b) En los demás casos:

– La fecha de calificación provisional, para la primera transmisión, y para la primera cesión en arrendamiento, de viviendas de protección oficial. Salvo en el supuesto de que el contrato en primera transmisión se presente pasado un año desde la calificación provisional, en cuyo caso, se tendrá en cuenta la fecha en que el contrato se presenta a visado.

Del mismo modo, se atenderá a la fecha de presentación a visado del contrato de arrendamiento, en los supuestos de primera cesión en arrendamiento de una vivienda de protección oficial cuyo titular la adquirió en régimen de propiedad y después solicita autorización para arrendarla.

– La fecha de presentación a visado del contrato de compraventa o de arrendamiento para segundas o posteriores transmisiones o arrendamientos, de viviendas de protección oficial.

Artículo 22.– Ponderación de los ingresos

1.– La ponderación de los ingresos se realizará conforme a los siguientes criterios:

a) Elementos a ponderar.

– Base imponible de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, corregida de acuerdo con lo señalado en el artículo 20 de este Decreto.

– Número de miembros de la unidad convivencial que haya de fijar su residencia en la vivienda.

Quedará excluida la convivencia por razones de amistad o convivencia.

– Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos aportando, al menos, el 20% de los mismos.

b) La ponderación de los ingresos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula:

IP=BI x N x A, siendo:

IP: cuantía de los ingresos ponderados.

 

BI: cuantía de Base Imponible de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de acuerdo con lo señalado en el artículo 20 de este Decreto.

N: coeficiente ponderador en función del nº de miembros de la unidad convivencial.

A: Coeficiente ponderador en función del nº de miembros de la unidad convivencial que aporten al menos el 20% de los ingresos brutos.

c) Los coeficientes de ponderación N y A, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes:

N

1 ó 2 miembros: 1,00

3 miembros: 0,95

4 miembros: 0,90

5 miembros: 0,85

6 miembros: 0,80

7 miembros: 0,75

Más de 7: 0,70

A

1 perceptor: 1,00

2 perceptores: 0,95

3 ó más perceptores: 0,90

2.– La ponderación de los ingresos no determinará, en ningún caso, la exclusión de solicitantes que, por causa de la citada ponderación, no alcancen los ingresos mínimos previstos en el artículo 18 del presente Decreto.

Artículo 23.– No haber sido adjudicatario de otra vivienda de protección oficial

Las personas que resulten beneficiarias, deberán cumplir además el requisito de no haber sido adjudicatario de otra vivienda de protección oficial, de promoción pública o privada, en los dos años anteriores. Esto no obstante, aquellos que hayan sido beneficiarios de vivienda en arrendamiento podrán ser posteriormente beneficiarios de vivienda en propiedad o derecho de superficie.

Se deberá continuar en esta situación hasta el momento de elevar a escritura pública la compraventa o hasta formalizar el contrato de arrendamiento.

Artículo 24.– Escrituración y formalización del contrato

 

Resultará también necesario el cumplimiento del requisito de escrituración y formalización del contrato de compraventa o arrendamiento.

En el supuesto de unidades convivenciales formadas por consanguinidad en línea colateral hasta el 3º grado y por afinidad hasta el 2º grado, y en el de los cónyuges casados en régimen de gananciales, deberán escriturar a partes iguales y formalizar el contrato de compraventa o arrendamiento aquellos que van a ser cotitulares, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.

Los cónyuges casados en régimen de separación de bienes y los miembros de parejas de hecho no tendrán la obligación de escriturar y formalizar el contrato de compraventa o arrendamiento por idéntico porcentaje, sino que podrán optar por escriturar y formalizar el contrato en el porcentaje que deseen.

Artículo 25.– Cesión de las viviendas de protección oficial y necesaria autorización

1.– Las viviendas de protección oficial, que hayan sido adjudicadas en propiedad o en derecho de superficie, tanto en promociones públicas como en privadas, no podrán ser cedidas en arrendamiento ni en precario, salvo autorización expresa en este sentido por parte del Delegado Territorial correspondiente. Si la adjudicación ha tenido lugar en arrendamiento, el uso de las mismas no podrá ser cedido por ningún título.

Tendrá efectos desestimatorios la falta de autorización expresa, transcurridos tres meses desde la presentación de la correspondiente solicitud.

2.– La enajenación de las viviendas de promoción pública del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales en primera transmisión, se realizará con carácter general mediante aplazamiento de la totalidad del pago del precio de la vivienda que se adquiere.

No obstante no se aplazarán las cantidades que a continuación se detallan que deberán ser abonadas en el momento de la escritura pública:

a) El valor de tasación de:

– La vivienda sobre la que se haya declarado el estado ruinoso, habiéndose acordado la demolición de la misma.

– La vivienda que no reúna las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.

– La vivienda titularidad de unidad convivencial en la que exista algún miembro que acredite la condición de minusválido con movilidad reducida permanente.

b) El importe del justiprecio cuando se trate de: de una vivienda que esté incluida en una relación definitiva de bienes y derechos afectados por algún expediente expropiatorio.

El precio aplazado tendrá la consideración de préstamo con interés, con un plazo máximo de amortización de veinte anualidades y cuotas mensuales constantes. El tipo de interés efectivo anual inicial será el fijado por Decreto del Gobierno Vasco para el convenio de colaboración financiera que se suscriba con los establecimientos de crédito vigente en el momento de formalización en escritura pública de la compraventa.

El precio aplazado se garantizará mediante condición resolutoria por falta de pago de alguna de las cantidades aplazadas en el vencimiento convenido, constitución de hipoteca o mediante cualquier otra garantía del ente público titular de la promoción.

3.– Para la enajenación de viviendas sociales de promoción pública de este Departamento en segundas transmisiones, será preciso hacer efectivo el pago de la totalidad de las cantidades pendientes de amortización de la vivienda transmitida. No obstante podrá subrogarse un tercero, en la posición del deudor por transmisión, aunque el precio no haya sido totalmente pagado, siempre y cuando exista autorización previa del Delegado, produciéndose en caso contrario el vencimiento anticipado y automático de la deuda.

Tendrá efectos desestimatorios la falta de autorización expresa para dicha subrogación, transcurridos tres meses desde la presentación de la correspondiente solicitud.

Artículo 26.– Visado de los contratos

1.– Con carácter previo al otorgamiento de cualquier escritura pública por la que se transmita la propiedad de viviendas de protección oficial y sus anejos o se constituyan derechos reales sobre los mismos, salvo en el caso de la hipoteca, deberá presentarse el correspondiente documento privado para su visado en las Delegaciones Territoriales del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco recayendo la obligación de su presentación en el transmitente de las viviendas. Esta obligación se extenderá a los garajes o trasteros no vinculados que se enajenen o arrienden a adquirentes de viviendas de protección oficial situadas en el mismo edificio, unidad edificatoria o promoción que los garajes.

Asimismo se presentarán para su visado los contratos de arrendamiento protegido de las viviendas de protección oficial y anejos vinculados. Esta obligación recaerá en el arrendador de la vivienda.

Junto con los documentos señalados, los transmitentes y arrendadores de viviendas deberán presentar, juntamente con el contrato de compraventa o arrendamiento, o documento privado de cesión previo a la constitución de derecho real, para su correspondiente visado, la documentación acreditativa de que el adquirente o arrendatario de la vivienda reúne las condiciones exigidas para acceder a este tipo de viviendas. Se exceptúa de esta obligación el supuesto de permuta entre dos viviendas de protección oficial, ya que si bien es necesario el visado del correspondiente contrato, no se exigirá la acreditación del cumplimiento de los requisitos para acceder a una vivienda de protección oficial en el momento de la permuta.

Si se comprobara que no se cumplen los requisitos exigidos para el acceso a este tipo de viviendas, se denegará el visado, emitiéndose la oportuna resolución que será debidamente notificada con el régimen de recursos que proceda. Para la elevación a escritura pública de los contratos de compraventa o arrendamiento, los Notarios deberán comprobar que han obtenido el correspondiente visado. Sin dicho visado, las adjudicaciones no se podrán elevar a escritura pública, ni inscribirse en el Registro de la Propiedad.

2.– En los contratos de compraventa o documentos de adjudicación de viviendas de protección oficial, en su primera transmisión, o contratos de arrendamiento, en primera adjudicación, cuando los garajes o trasteros, ubicados en el mismo edificio, unidad edificatoria o promoción que las viviendas, se encuentren desvinculados de éstas en proyecto y registralmente, se consignará obligatoriamente, además de las establecidas en la normativa vigente, una cláusula en la que se recoja expresamente que el adquirente podrá optar a la compra o arrendamiento, de uno de los garajes y trasteros antes citados. Esta opción deberá realizarse en todo caso con anterioridad al visado del contrato de compraventa o adjudicación de la vivienda, o contrato de arrendamiento.

En el supuesto de que en el edificio, unidad edificatoria o promoción existan más viviendas que garajes o trasteros se deberá ofertar la compra, o arrendamiento de éstos a cada comprador o arrendatario de una vivienda, oferta que deberá realizarse mientras se encuentren garajes y trasteros sin adquirir.

3.– A efectos de lo dispuesto en el número anterior, para el visado de los contratos de compraventa y adjudicación de vivienda, o contrato de arrendamiento, será requisito necesario la presentación conjunta del correspondiente contrato de compraventa o adjudicación, o arrendamiento, de garaje o trastero, o en su caso, la renuncia expresa al mismo.

4.– El plazo para dictar y notificar la resolución estimatoria o desestimatoria del visado será de 4 meses, a contar desde la fecha en que la solicitud de visado haya tenido entrada en el registro del órgano competente para su tramitación. La falta de resolución expresa, en dicho plazo, tendrá efectos estimatorios.

5.– Todos los contratos de adjudicación de viviendas de protección oficial, deberán contener las cláusulas de inserción obligatoria recogidas en el Anexo del presente Decreto.

Artículo 27.– Entrega de cantidades a cuenta del precio

En concepto de cantidades a cuenta y previo cumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 114 del Reglamento de viviendas de protección oficial aprobado por Decreto 2114/1968, de 24 de julio, los promotores de viviendas de protección oficial no podrán exigir a los adquirentes de las mismas, importes superiores a la diferencia existente entre el precio de venta de la vivienda y anejos y la cuantía máxima del préstamo a reconocer al adquirente previo visado del contrato de compraventa.

El aval bancario que puede presentar el promotor alternativamente al contrato de seguro, como garantía de la devolución del total de las cantidades a cuenta percibidas, habrá de ser expedido por persona con poder suficiente al efecto.

Sección 1.ª. Tipos de promoción.

Artículo 28.– Tipos de promoción

1.– La promoción de viviendas de protección oficial puede ser pública o privada.

2.– Será promoción pública la acometida por los entes públicos territoriales.

3.– Será promoción privada la acometida por las demás personas físicas o jurídicas, incluidas las promociones concertadas cuyo régimen jurídico y forma de adjudicación se regulan en el artículo siguiente.

Sección 2.ª. Promoción concertada con promotores privados.

Artículo 29.– Promoción concertada con promotores privados

1.– Cuando una promoción privada haya sido impulsada por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco mediante la constitución a favor del promotor de un derecho de superficie sobre suelo propiedad de dicha Administración o la concesión a aquél de los beneficios que se establezcan en la correspondiente convocatoria pública o convenio, en su caso, tendrá la consideración de promoción concertada.

Artículo 30.– Procedimiento de adjudicación. Excepción

1.– Como regla general, la adjudicación de las promociones concertadas se llevará a cabo por el procedimiento de licitación abierto y la forma de adjudicación de concurso. A este respecto, en lo no regulado por esta norma se aplicará la legislación vigente en materia de contratación administrativa.

2.– Será la Dirección competente dentro del Departamento de Vivivenda y Asuntos Sociales, en materia de Planificación y Gestión Financiera quien realizará convocatoria pública para la presentación de propuestas de promoción concertada de viviendas de protección oficial.

3.– El Departamento podrá determinar la identidad del beneficiario mediante adjudicación directa, en el supuesto de que el adjudicatario sea una sociedad cooperativa de vivienda, siempre que su objeto social guarde relación con la promoción de viviendas en régimen de protección oficial, determinándose los beneficios mediante Convenio a suscribir entre el promotor y el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales.

Dicho Convenio deberá tener el siguiente contenido mínimo:

a) Ámbito de actuación.

– Descripción de la promoción

– Número de las viviendas a promover, y su régimen de protección oficial

– Aprovechamiento

– Precio en venta de las viviendas

– Plazo de ejecución

– Subvención máxima que se concede

b) Criterios de calidad.

c) Condiciones económicas.

– Conceptos a subvencionar.

– Particularidades en el abono de las subvenciones (porcentaje y momento de pago....)

– Cuantía máxima y condiciones de los prestamos hipotecarios a conceder.

d) Desarrollo y seguimiento del convenio.

Artículo 31.– Convocatoria y contenido mínimo.

1.– Cada convocatoria se realizará con la debida publicidad mediante su inserción en el Boletín Oficial del País Vasco y en uno de los periódicos de mayor difusión del Territorio Histórico en el que se proyecte la promoción.

2.– Cada convocatoria (con/o sin proyecto), contrato-programa o convenio, tendrá como mínimo el siguiente contenido:

a) Identificación y descripción del terreno sobre el que se llevará a cabo la promoción.

b) Características técnicas de la promoción, que, en todo caso, deberán ajustarse a las vigentes Ordenanzas de diseño de viviendas de protección oficial. En el supuesto de promociones con concurso sin proyecto, las determinaciones técnicas vendrán determinadas por el planeamiento municipal correspondiente.

c) Determinar si existen obras de urbanización vinculadas o no.

d) Número máximo de viviendas a construir.

e) Plazas de garaje, trasteros y superficie de locales comerciales a construir en la promoción y régimen de transmisión de los mismos.

f) Plazos máximos de inicio de las obras, y de ejecución total de la promoción, así como de presentación de la documentación oportuna que en cada caso concreto requiera la buena marcha de la promoción.

g) En el caso de concurso con proyecto, presupuesto estimado de contrata.

h) Precio máximo de adjudicación o venta, o precio máximo de renta en su caso, en primera transmisión, por m2 útil de vivienda.

 

i) Beneficios concurrentes en la promoción proyectada.

j) Condiciones técnicas y jurídicas de la constitución del derecho de superficie.

k) Constancia expresa de que el procedimiento de selección de adjudicatarios de las viviendas se llevará a cabo por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales según la normativa vigente.

Además de los señalados deberán figurar, en el caso de promoción mediante la forma de adjudicación de concurso, los siguientes epígrafes:

l) Cláusulas administrativas particulares que regirán el concurso.

m) Plazo de presentación de propuestas una vez publicada la convocatoria en el Boletín Oficial del País Vasco.

3.– A estas convocatorias podrán presentarse las personas naturales y jurídicas, españolas o extranjeras que, teniendo plena capacidad de obrar y constituidas de acuerdo a las normas reguladoras de sus respectivos regímenes jurídicos, cumplan los requisitos exigidos en los artículos 15 y siguientes del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.

La ejecución de las obras habrá de llevarse a cabo bien por el sistema de promoción-construcción directa, bien por el de promoción-contratación total con empresa constructora; la determinación del sistema habrá de venir especificada en la oferta. En el caso de contratación total con empresa constructora distinta del concursante, en la oferta habrá de reflejarse la personalidad de dicha empresa adjuntándose los documentos contractuales. Así mismo se exigirá a las empresas constructoras idéntica clasificación que la requerida para la contratación de obras de igual presupuesto con la Administración Pública, así como la acreditación del cumplimiento de sus obligaciones tributarias y de seguridad social.

Artículo 32.– Propuestas y adjudicación.

1.– Las propuestas se presentarán en el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales en el plazo señalado en cada convocatoria y deberán contener la documentación que se indique en la convocatoria y en todo caso:

a) Aquella que acredite la personalidad y representación, en su caso, de la persona que presente la propuesta en los términos señalados en los artículos 15 y siguientes del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio y los artículos 21, 22 y concordantes del Real Decreto 1098/01 de 12 de octubre por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

b) Aquella que acredite el cumplimiento de las obligaciones tributarias y de seguridad social, de acuerdo con lo previsto en el artículo 20 del referido texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio y los artículos 13 a 16 del RD 1098/01 de 12 de octubre. Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

c) Descripción de las características de la promoción que permita una valoración técnica, urbanística y arquitectónica de la misma, en su caso.

d) Desglose de gastos e ingresos por todos los conceptos.

e) Precio de adjudicación o venta en primera transmisión, o renta máxima en caso de arrendamiento, de las viviendas, anejos y elementos privativos que no sean de libre disposición.

f) Sistema de financiación y condiciones de pago de los adquirentes.

g) Estatutos y régimen de funcionamiento interno en el caso de promoción por Cooperativa, Asociación o Fundación.

2.– Dentro de los tres meses siguientes a la finalización del plazo de presentación de plicas, el Director de Planificación y Gestión Financiera del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales dictará resolución concediendo los beneficios integrantes de la convocatoria a aquella propuesta que resultara más ventajosa o declarándola desierta.

 

Para la adjudicación de beneficios se procederá a la valoración de las propuestas presentadas con arreglo a los criterios establecidos en los correspondientes pliegos de la convocatoria.

3.– Los beneficios previstos en cada promoción están sujetos al régimen general de garantías y reintegros de las subvenciones con cargo a los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma, regulado en el Decreto 698/1991, de 17 de diciembre.

4.– Además de las señaladas en el artículo 289 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y las establecidas en el título de constitución, será causa de extinción del derecho de superficie no obtener la calificación de la totalidad de la promoción impulsada al amparo de lo dispuesto en este Decreto y por lo tanto su reversión al superficiante.

Sección 3.ª. Promoción concertada con sociedades públicas.

Artículo 33.– Promoción concertada con sociedades públicas

1.– El Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales, podrá adjudicar directamente, sin seguir el procedimiento previsto en el artículo 31 la constitución de un derecho de superficie sobre suelo propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, o la concesión de ayudas, a Entidades de Derecho Público, o Sociedades del sector público en cuyo capital participe de modo mayoritario la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

2.– Dicha adjudicación directa se realizará a través de convenios de colaboración o contratos-programa, en los que deberán concretarse, como contenido mínimo, los siguientes puntos:

a) Ámbito de actuación

– Descripción de las promociones que se llevarán a cabo, concretando el Territorio histórico, y el municipio al que afectan.

– Número de viviendas a promover, y su régimen de protección oficial.

– Aprovechamiento

– Precio en venta de las viviendas

– Plazo de ejecución

– Y subvención máxima que se concede

b) Criterios de calidad

c) Condiciones económicas

– Conceptos a subvencionar

– Particularidades en el abono de las subvenciones (porcentaje y momento de pago, posibilidad de traspaso de subvenciones...

– Distribución plurianual de las subvenciones

– Cuantía máxima y condiciones de los prestamos hipotecarios a conceder

d) Desarrollo y seguimiento del convenio o contrato-programa

e) Procedimiento de actualización del contrato e incorporación de promociones

f) Vigencia y renovación

Artículo 34.– Derecho de realojo

1.– El derecho de realojo establecido en la normativa vigente sobre el régimen del suelo y ordenación urbana se llevará a efecto en las actuaciones urbanísticas realizadas por la Administración de Comunidad Autónoma del País Vasco como organismo expropiante, como beneficiaria de la expropiación, como administración actuante o cuando en virtud de Convenio suscrito le corresponda el realojo, mediante la puesta a disposición de los ocupantes legales afectados de viviendas de protección oficial, en régimen de venta o alquiler de acuerdo con las necesidades de vivienda, ingresos económicos y composición familiar de dichos afectados.

Artículo 35.– Personas beneficiarias del derecho de realojo.

1. Podrán optar al realojo aquellas personas que sean ocupantes legales de las viviendas afectadas, y que además tengan su efectiva residencia en las mismas, acreditándose esto último mediante la justificación de empadronamiento y ocupación de la vivienda afectada durante al menos los dos años anteriores al levantamiento bien del acta previa a la ocupación bien del título que habilite a la ocupación de la finca en cada caso.

2. El cómputo de ingresos económicos ponderados se realizará conforme se establece en la presente normativa, si bien el período impositivo de referencia será el inmediatamente anterior a la fecha de suscripción del acta de ocupación o de aprobación definitiva por la Administración actuante del proyecto de tasación conjunta, proyecto de compensación o proyecto de reparcelación. Esto no obstante, en aquellos casos en que se suspenda el procedimiento expropiatorio, el periodo impositivo a considerar será el inmediatamente anterior a la fecha de levantamiento de la suspensión por la Administración.

3. A petición del interesado se tomará como referencia de ingresos la media de los tres años anteriores a la fecha de suscripción del acta de ocupación o de aprobación definitiva por la Administración actuante del proyecto de tasación conjunta, proyecto de compensación o proyecto de reparcelación siempre y cuando haya una diferencia de dicha media superior al 10% con relación al último ejercicio.

4. Todos los miembros de la unidad convivencial habrán de carecer de vivienda en propiedad, derecho de superficie, usufructo o nuda propiedad dentro de los dos años inmediatamente anteriores a la fecha del levantamiento del acta de ocupación o aprobación definitiva del documento de equidistribución de beneficios y cargas o acuerdo amistoso de determinación del precio de adquisición de la vivienda afectada en el supuesto contemplado en el artículo 34 de asunción mediante convenio.

5. A estos efectos se deberá entender por tal concepto de carencia lo así señalado en la correspondiente Orden, siendo de aplicación las situaciones excepcionales alli determinadas.

Artículo 36.– Criterios para el realojo

1.– Los realojos se realizarán en función de las circunstancias económicas y de necesidad de vivienda de las personas afectadas, con las siguientes reglas, que serán desarrolladas en la correpondiente Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales que regule los supuestos de realojo:

a) Personas afectadas que no cumplan el requisito de carencia de vivienda: Podrán acceder en régimen de alquiler a una vivienda con una renta anual de entre el 1% hasta el 6% del precio máximo de venta de la promoción de que se trate, de acuerdo con el sistema de cómputo descrito en el artículo 4.1.

La renta concreta se determinará de modo proporcional a los ingresos que obtenga la unidad convivencial.

b) Personas afectadas que cumplan el requisito de carencia de vivienda:

– Con ingresos ponderados, obtenidos bien individualmente bien integrados en unidades convivenciales, inferiores a 9.000,00 euros o a la séptima parte del precio de la vivienda, una vez descontado, en caso de actuación mediante expropiación, el importe del justiprecio: Podrán acceder a una vivienda en régimen de alquiler con una renta anual, en función de sus ingresos, de entre el 2% al 4% del precio de la vivienda, que no superará el precio máximo de las viviendas sociales de promoción pública.

– Con ingresos ponderados, obtenidos bien individualmente bien integrados en unidades convivenciales, comprendidos entre 9.000,00 euros y 15.100,00 euros. Podrán acceder en régimen de propiedad a una vivienda cuyo precio no superará el precio máximo de las viviendas sociales de promoción pública.

– Con ingresos ponderados, obtenidos bien individualmente bien integrados en unidades convivenciales, comprendidos entre 15.100,00 euros y 21.100,00 euros. Podrán acceder en régimen de propiedad a una vivienda cuyo precio no superará el precio máximo de las viviendas sociales de promoción privada.

– Con ingresos ponderados, obtenidos bien individualmente bien integrados en unidades convivenciales, comprendidos entre 21.100,00 euros y 33.100,00 euros): Podrán acceder en régimen de propiedad a una vivienda cuyo precio no superará el precio máximo de la promoción de la que se trate.

– Con ingresos ponderados, obtenidos bien individualmente bien integrados en unidades convivenciales, superiores a 33.100,00 euros): podrán acceder en régimen de alquiler con una renta anual del 6% del precio máximo de venta de la promoción de que se trate.

 

2.– El precio concreto se determinará dentro de cada escala de ingreso de modo proporcional a los ingresos de la unidad convivencial.

El régimen de propiedad será plena o superficiaria, en función del régimen de la promoción afectada.

Asimismo, el acceso en régimen de propiedad podrá ser sustituido a petición del interesado por el acceso en régimen de alquiler.

3.– Las referencias a los precios máximos aplicables efectuadas en los apartados anteriores se entenderán:

– Cuando la vivienda se encuentre en construcción, al establecido en la calificación provisional.

– En los demás casos, al vigente en el momento inmediatamente anterior a la fecha de suscripción del acta de ocupación o de aprobación definitiva por la Administración actuante del proyecto de tasación conjunta, proyecto de compensación o proyecto de reparcelación.

Artículo 37.– Procedimiento de realojo

1.– Las adjudicaciones de viviendas protegidas en orden a garantizar el derecho al realojo de las unidades convivenciales ocupantes legales de vivienda que deban ser desalojadas se instruirán, tramitarán y resolverán por las Delegaciones Territoriales con preferencia sobre los procedimientos ordinarios de adjudicación.

2.– En el caso de actuación directa mediante expropiación, la Dirección de Suelo y Urbanismo, dará traslado a la Dirección de Planificación y Gestión Financiera y a la Delegación Territorial correspondiente de la relación de titulares de bienes y derechos incluidos en cada expediente expropiatorio, y tras la suscripción del acta de ocupación comunicará al ocupante legal afectado la obligación de presentación, en el plazo de 15 días, de la documentación correspondiente ante la Delegación Territorial correspondiente.

3.– Documentación precisa

a) Fotocopia del Documento Nacional de Identidad.

b) Libro de familia o fotocopia debidamente compulsada, o en su caso certificado de convivencia.

c) Documentación acreditativa de ingresos de la totalidad de los miembros de la unidad convivencial con derecho a realojo.

d) Documentación acreditativa de las condiciones de la vivienda que ocupa en los supuestos de condiciones de habitabilidad deficientes.

e) Convenio regulador de la separación o divorcio, así como sentencia judicial firme recaída en causa de separación o divorcio.

f) Certificado municipal en el que se especifique el múmero de años de residencia

g) Certificación acreditativa de la condición y carácter de la minusvalía y certificado médico en el que se acredite la necesidad de uso de silla de ruedas.

h) Compromiso de constituir núcleo convivencial de forma permanente en plazo que no exceda a seis meses desde la entrega de la vivienda.

i) Declaración jurada de que todos los datos consignados en la solicitud y documentación que la acompaña son ciertos y ajustados a la realidad familiar y económica de los solicitantes, entendiéndose que los datos inexactos o los documentos no presentados junto con la solicitud y/o requerimientos cursados al efecto, han supuesto una ocultación y por lo tanto no se tendrán en cuenta a posteriori.

4. En caso de haberse asumido el realojo mediante convenio y/o acuerdo a tal efecto, la Administración Pública Territorial y/o sociedad urbanística pública se encargará de presentar la aludida documentación en la Delegación Territorial en idéntico plazo.

5. Previa comunicación con la Dirección de Suelo y Urbanismo, las Delegaciones Territoriales concederán o denegarán, mediante Resolución dictada al efecto, el derecho de realojo así como las condiciones del mismo, la ubicación y superficie de la vivienda elegida para el realojo, su régimen de acceso y uso, así como su precio de adquisición o renta, en caso de alquiler, y las condiciones de pago; todo ello en función de los ingresos económicos y composición familiar de los ocupantes legales afectados.

 

6.– Mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales se procederá a excluir del procedimiento general de adjudicación las viviendas destinadas a los pertinentes realojos, siguiéndose a continuación el procedimiento legal establecido.

No existiendo viviendas adjudicables por el procedimiento general se seguirá el procedimiento establecido para segundas y posteriores adjudicaciones.

Artículo 38.– Precio máximo en el realojo

1.– El precio máximo de estas viviendas y anejos, en segundas y posteriores transmisiones será el mismo precio que se aplicó a la primera transmisión, que podrá actualizarse en la misma proporción en que se haya revisado el precio máximo de venta por m.2 de superficie útil, en el municipio de que se trate y para la misma clase de vivienda, según la clasificación establecida en el artículo 2 del presente Decreto.

2.– En el supuesto de practicarse el realojo bajo régimen de propiedad superficiaria, se detraerá de su precio de venta, determinado de acuerdo con el sistema señalado en el artículo 4 de esta Orden, el porcentaje máximo repercutible por la normativa vigente en concepto de suelo y urbanización.

Artículo 39.– Acceso a la plena propiedad

Aquellas personas que hayan sido expropiadas y realojadas en viviendas de protección oficial bajo el régimen jurídico de propiedad superficiaria, podrán solicitar la adquisición del suelo o del porcentaje que sobre el mismo corresponda a la vivienda ocupada una vez transcurridos diez años desde la formalización en escritura pública de la adquisición del derecho de superficie correspondiente a la citada vivienda protegida. El Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco estará obligado a reconocer dicho derecho a la adquisición del suelo o porcentaje sobre el mismo correspondiente a la vivienda protegida ocupada.

Artículo 40.– Procedimiento de acceso a la propiedad

1.– Las solicitudes se dirigirán a la Delegación Territorial del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco en el Territorio Histórico en que se ubique la vivienda protegida ocupada.

2.– Los Delegados Territoriales del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, previos los oportunos trámites de comprobación, dictarán y notificarán la correspondiente resolución, estimando o no la solicitud formulada, en el plazo de tres meses a contar de la fecha de la recepción de la solicitud.

 

3.– La falta de notificación de la resolución expresa en el plazo indicado tendrá efectos estimatorios sobre la solicitud presentada. En tal caso el interesado podrá exigir del Delegado Territorial Correspondiente, y este vendrá obligado a ello, que determine el precio de transmisión a que se refiere el artículo siguiente.

Las resoluciones de los Delegados Territoriales podrán ser objeto de recurso de alzada ante el superior jerárquico en el plazo de un mes a contar desde su fecha de notificación.

Artículo 41.– Contenido mínimo de la resolución

1.– La resolución que estime la solicitud de adquisición del suelo o porcentaje sobre el mismo correspondiente a la vivienda protegida, ocupada, expresará el precio de transmisión de la plena propiedad del inmueble, el cual se determinará con sujeción a las siguientes reglas:

a) En el caso de que la vivienda ocupada hubiera sido promocionada bajo el régimen jurídico y económico de las viviendas sociales, el precio será el quince por ciento del producto del precio máximo señalado por la normativa vigente en el momento de haberse producido el realojo, por la superficie útil de la vivienda en cuestión y sus correspondientes anejos.

b) En el caso de que la vivienda ocupada hubiera sido promocionada bajo el régimen jurídico y económico de las viviendas de protección oficial, el precio será el veinte por ciento del producto del precio máximo señalado por la normativa vigente en el momento de haberse producido el realojo, por la superficie útil de la vivienda en cuestión y sus correspondientes anejos.

c) En el caso de que la vivienda ocupada hubiera sido promocionada de acuerdo con la tipología de baja densidad, el precio será el veinticinco por ciento del producto del precio máximo señalado por la normativa vigente en el momento de haberse producido el realojo, por la superficie útil de la vivienda en cuestión y sus correspondientes anejos.

2.– El pago del precio se efectuará al contado en el momento de formalizarse la correspondiente escritura pública, que deberá llevarse a cabo, para el efectivo acceso a la plena propiedad de la vivienda protegida ocupada dentro del transcurso de la vigencia del derecho de superficie.

Artículo 42.– Actuaciones protegibles

1.– Las medidas financieras previstas en el presente Decreto serán de aplicación a las actuaciones que a continuación se enumeran, cuando se realicen en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma del País Vasco:

a) La promoción para cesión en arrendamiento, venta o uso propio de viviendas de nueva construcción calificadas como viviendas de protección oficial, así como la promoción de vivienda libre para su puesta en arrendamiento protegido.

b) La adquisición de vivienda de protección oficial y de otras viviendas con destino a residencia habitual y permanente del adquirente (viviendas libres usadas). Y el alquiler de vivienda usada (ayudas al arrendatario).

 

c) El arrendamiento protegido de vivienda, la compra de viviendas con destino a su arrendamiento protegido, así como la cesión de vivienda para su puesta en arrendamiento protegido.

d) La rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado y las actuaciones de rehabilitación cuyo objetivo sea la promoción de viviendas para su posterior cesión en propiedad o en arrendamiento.

e) La urbanización de suelo para su inmediata edificación, incluyendo en su caso, la previa adquisición onerosa del mismo, así como la adquisición onerosa de suelo para formación de patrimonios públicos de suelo dependientes de cualquier Administración Pública, en ambos casos con destino preferente a la promoción de vivienda de protección oficial.

f) Puesta en alquiler de viviendas vacías.

2.– Estas actuaciones se desarrollarán mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales.

Artículo 43.– Tipos de medidas financieras

1.– Las ayudas financieras para la realización de las actuaciones protegibles señaladas en el artículo anterior pueden consistir en:

a.– Financiación cualificada:

– Préstamos cualificados concedidos por los Establecimientos de Crédito en el ámbito de los Convenios suscritos por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco con los mismos.

– Descuentos bancarios de certificaciones de obra de Establecimientos de Crédito. A estos efectos se entiende por operaciones de descuento bancario aquellas en las que un Establecimiento de Crédito anticipa al constructor el importe de una certificación de obra mediante la cesión de su derecho de cobro.

b.– Ayudas económicas directas:

– Subvenciones a fondo perdido otorgadas por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco pudiendo ser monetarias o en especie, mediante la aportación de suelo, entrega de proyecto o en cualquier otra forma que se determine.

– Subsidiación total o parcial por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco del tipo de interés de los préstamos cualificados y de las operaciones de descuento de certificaciones de obra.

2.– La financiación cualificada y la subsidiación, en su caso, se concederá en atención a las circunstancias personales del solicitante, por lo que su subrogación a favor de terceros requerirá autorización administrativa previa de la Dirección de Planificación y Gestión Financiera que conllevará en todo caso la cancelación de la subsidiación otorgada del tipo de interés del préstamo hipotecario.

Artículo 44.– Préstamos

Los préstamos cualificados tendrán las siguientes características, con independencia de las cuantías y plazos de carencia y amortización que, en cada caso, se establecen para las diferentes actuaciones protegidas:

a) Serán concedidos por establecimientos de crédito que hayan suscrito Convenio de Colaboración Financiera con la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, y dentro del ámbito y condiciones de los mismos.

b) Será necesaria la autorización previa e individualizada de cada préstamo por parte del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales con carácter previo a la formalización en escritura pública o póliza intervenida del citado préstamo.

c) El tipo de interés efectivo anual inicial de los préstamos a conceder será fijado por Decreto del Gobierno Vasco.

d) Las cuotas comprensivas de amortización e intereses del establecimiento de crédito serán constantes (sistema francés), y se devengarán semestralmente, con independencia de su pago.

 

Artículo 45.– Subsidiaciones y subvenciones

1.– El Gobierno Vasco, a través del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales subsidiará los tipos de interés devengados por los préstamos cualificados y las líneas de descuento de certificaciones de obra en la cuantía necesaria para que el tipo resultante, que se entenderá siempre como tipo efectivo, sea el establecido para el beneficiario en cada caso.

2.– El sistema de subsidiación de tipos de interés presentará la siguiente operativa:

a) El cálculo de semestralidades para el beneficiario de amortización del principal e intereses, se realizará por el sistema de amortización francés (amortización progresiva con intereses vencidos) al tipo de interés subsidiado en cada caso, y con pagos semestrales constantes.

b) La semestralidad así calculada surge de la agregación de dos componentes: pago de intereses producidos en el período, de un lado, y la amortización progresiva de parte del préstamo recibido, de otro.

c) Los intereses de cada período para el establecimiento de crédito, se determinarán sobre el capital pendiente de amortizar (capital vivo), calculados al tipo de interés vigente en cada período.

d) La subsidiación de intereses por parte del Gobierno Vasco consistirá en el pago a cada Establecimiento de Crédito de la diferencia existente en cada período de liquidación semestral entre los intereses devengados por el capital pendiente de amortizar al tipo de Convenio (el tipo fijo inicial del primer año o el tipo variable revisable) y los intereses liquidados, al tipo efectivo subsidiado, al beneficiario.

e) En el caso de líneas de descuento de certificaciones de obras la operativa es exactamente la misma por la financiación concedida, con liquidaciones semestrales de intereses, durante la vida temporal de la línea, no realizándose en ningún caso descuentos al "tirón" o descuento anticipado de intereses.

El período de duración de la subsidiación será el determinado para cada figura protegible en la presente norma.

3.– Las subvenciones serán compatibles con otro tipo de ayudas que puedan establecerse por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco o por otras Administraciones e Instituciones, siempre que la cuantía total de las subvenciones otorgadas no exceda del coste total de la actuación.

En lo no expresamente contemplado en esta normativa será de aplicación lo dispuesto en el Título VI del Decreto Legislativo 1/1997, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Principios Ordenadores de la Hacienda General del País Vasco.

Artículo 46.– Determinación de las medidas financieras

1.– Los Consejeros de Hacienda y Administración Pública, y de Vivienda del Gobierno Vasco fijarán anualmente, y de forma conjunta, las siguientes magnitudes:

a) El volumen máximo de recursos a convenir con los Establecimientos de Crédito, en orden a la financiación cualificada de las actuaciones protegibles señaladas en la presente norma.

b) El volumen total de ayudas económicas directas no superará los créditos consignados en la Ley de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma del País Vasco de cada ejercicio o el crédito que resulte de su actualización en el caso de que se efectúen transferencias de crédito, conforme a lo estipulado en el Decreto Legislativo 1/1994, de 27 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales sobre Régimen Presupuestario de Euskadi.

2.– En caso de Sociedades públicas adscritas al Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales los límites anuales de financiación a través de líneas de descuento serán fijados en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

3.– No procederá la resolución de concesión de ayudas en el caso en el que el Presupuesto al que deba imputarse el gasto carezca de crédito adecuado y suficiente para la finalidad pretendida, suspendiéndose la eficacia de esta norma en lo relativo a la concesión de nuevas ayudas. Dicha circunstancia será publicada en el Boletín Oficial del País Vasco.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera.– Nadie podrá ser beneficiario de las ayudas financieras que para la adquisición o arrendamiento de vivienda concede la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, si ya ha resultado beneficiario de dicho régimen de ayudas financieras en los últimos diez años.

Segunda.– Mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, podrá excepcionarse del cumplimiento del requisito de acreditación de necesidad de vivienda, del requisito de acreditación de ingresos mínimos y del procedimiento de adjudicación de vivienda regulado en el artículo 11, a las víctimas de terrorismo y de violencia sexista, entendiendo como tales a los encuadrados en la normativa que los regule, así como a otros colectivos como inmigrantes, niños de la guerra, y otros en situaciones de especial necesidad acreditada por la institución competente en la protección de los derechos de esos colectivos.

Tercera.– Cabrá la descalificación con anterioridad al transcurso del plazo legal previsto en la normativa correspondiente, en el supuesto de viviendas calificadas como resultado de actuaciones protegidas de rehabilitación o de adquisición, salvo que la calificación de dichas viviendas como VPO estuviera prevista en un convenio urbanístico.

La descalificación se concederá a petición del propietario de la vivienda, previo reintegro del importe de las ayudas directas que se hayan percibido para la rehabilitación o la adquisición de la vivienda por su propietario actual o por cualquier anterior propietario, incrementado con los intereses generados desde su percepción, conforme al tipo de interés legal vigente.

Cuarta.– No serán de aplicación las condiciones previstas en el artículo 15 del presente Decreto para el acceso en primera transmisión a vivienda de protección oficial de:

1.– Quienes accedan en su calidad de socios de una sociedad cooperativa de vivienda, siempre que con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto:

a) La sociedad cooperativa se halle debidamente constituida.

b) Los socios adjudicatarios fueran miembros de la sociedad cooperativa.

c) La sociedad cooperativa fuera titular del suelo en el que se van a promover las viviendas.

2.– Quienes accedan en calidad de comuneros del terreno sobre el que se construyan las viviendas, siempre que con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto tuvieran la condición de comuneros y el planeamiento urbanístico exigiera la construcción de viviendas de protección oficial en dicho suelo.

3.– Quienes accedan en virtud de un proceso de selección convocado por una Administración Pública con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto.

Quinta.– Asimismo, no serán de aplicación las condiciones a que se refieren los artículos 7.2 primer párrafo y 15 del presente Decreto, cuando con anterioridad a la entrada en vigor del mismo, el promotor para uso propio fuera titular del suelo, y a su vez, el planeamiento urbanístico de aplicación exigiera la construcción de viviendas de protección oficial en dicho suelo.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera.– 1.– Los expedientes en los cuales se haya obtenido la calificación provisional, antes de la entrada en vigor del presente Decreto, se regirán, a todos los efectos por la normativa anterior.

2.– Los expedientes en los cuales se haya presentado la solicitud de calificación provisional, antes de la entrada en vigor del presente Decreto, se regirán igualmente a todos los efectos, por la normativa anterior.

3.– Los expedientes de las promociones contenidas en los apartados a y c del artículo 11.1 se regirán por el presente Decreto siempre y cuando a la fecha de entrada en vigor del mismo no se hubiere iniciado el procedimiento de adjudicación a que hace referencia el artículo 11.

Segunda.– 1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial cuya solicitud de calificación provisional se haya producido a partir del 14 de agosto de 1996 y antes de la entrada en vigor del presente Decreto concluirá transcurridos 20 años, a contar desde la fecha del otorgamiento de la correspondiente calificación definitiva. Esto no obstante, el régimen de protección oficial se prorrogará, en su caso, hasta la total amortización de las medidas financieras concedidas.

2. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial calificadas de conformidad con lo establecido en la normativa anterior al Decreto 213/1996, de 30 de julio, sobre medidas financieras en materia de vivienda pasa a ser de 20 años, contados desde la calificación definitiva de las mismas. Esto no obstante, el régimen de protección oficial se prorrogará, en su caso, hasta la total amortización de las medidas financieras concedidas.

No obstante lo establecido en el párrafo anterior el plazo de duración del régimen de protección seguirá siendo de 30 años en los casos siguientes:

a) En el caso de viviendas de protección oficial cuyo régimen de uso sea el arrendamiento.

b) En el caso de viviendas de protección oficial de promoción pública trasmitidas en régimen de propiedad plena.

Tercera.– En tanto la normativa que regula la estructura orgánica y funcional del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales, no recoja y defina la competencia en esta materia, el órgano competente, para la calificación de viviendas de protección oficial será el Delegado Territorial del Departamento.

Cuarta.– Se entenderá por pareja de hecho, las que figuren inscritas en el Registro correspondiente, hasta que este concepto sea regulado por una ley de régimen jurídico de parejas de hecho en el País Vasco.

 

Quinta.– La regulación del derecho a realojo establecida en el Capítulo VI de este Decreto será de aplicación a todos aquellos expedientes de expropiación forzosa en que no se haya iniciado el trámite de determinación del justiprecio.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA

Queda derogado el Decreto 306/00 de 26 de diciembre, sobre régimen de viviendas de protección oficial y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, a salvo de las situaciones creadas a su amparo, la Orden del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente de 29 de junio de 2001 en materia de realojos y cualquier otra disposición de igual o inferior rango que se oponga a lo establecido en el presente Decreto.

La Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales de 14 de junio de 2002 sobre procedimiento de adjudicación de viviendas de protección oficial y la de 9 de octubre del mismo año sobre medidas financieras para la adquisición de vivienda seguirán siendo de aplicación en lo que no contradigan al presente Decreto.

DISPOSICIONES FINALES

 

Primera.– Se faculta al Consejero de Vivienda para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo del presente Decreto.

Segunda.– El presente Decreto entrará en vigor el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.

Dado en Vitoria-Gasteiz a 30 de diciembre de 2002.

El Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales,

JAVIER MADRAZO LAVÍN.

 

1.– En todos los contratos que tengan por objeto viviendas de protección oficial, (compraventa, cesión del derecho de superficie, arrendamiento...) deberá consignarse expresamente:

a) Que la vivienda objeto de transacción está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección oficial del Real Decreto-ley 31/78, y demás disposiciones que lo desarrollen, y por consiguiente, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de venta o renta no podrán exceder de los límites establecidos.

b) Que el transmitente o arrendador se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la concesión de la calificación definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Delegación.

c) Que el adquirente o arrendatario se obliga a ocupar la vivienda en el plazo máximo de 3 meses a partir de la entrega de llaves, salvo que medie justa causa.

 

d) Que el transmitente o arrendador se obliga a poner a disposición del adquirente o arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Delegación.

e) Se hará constar expresamente que el adquirente o cesionario de la vivienda tiene residencia habitual y permanente en la localidad en que esté situada la vivienda, lo que acreditará con la certificación municipal correspondiente, anexa al contrato, y que se compromete a dedicar la vivienda a su domicilio habitual y permanente y ocuparla en el plazo de tres meses desde la entrega o cederla a residente habitual en la localidad mediante contrato debidamente visado en dicho plazo.

 

 

De no reunir tal condición de residente en la localidad, se expondrán en el contrato los motivos familiares, de trabajo, de retorno a antigua residencia o domicilio de origen, etc., que motiven la contratación y se estipulará expresamente que su titular se compromete a establecer en la vivienda su domicilio habitual y permanente, acreditando su residencia en el plazo de tres meses desde la entrega de la vivienda mediante el correspondiente certificado municipal ante el órgano competente para el visado del contrato, o presentar en dicho plazo contrato de arrendamiento o cesión de uso para su visado, caso de ceder la vivienda a un residente en la localidad.

 

En todo caso se hará constar en el contrato que no dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, implicará necesariamente, además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción muy grave cometida, el reintegro de los beneficios económicos percibidos y el ingreso de las exenciones y bonificaciones tributarias disfrutadas, con los incrementos de los intereses legales y, en su caso, con la diferencia entre los intereses del préstamo y el interés legal. Asimismo, se hará constar que el propietario no podrá concertar ventas o arrendamientos a precios superiores a los reglamentariamente aplicables ni minorar las condiciones de los servicios prestados, durante el plazo de cinco años desde la descalificación.

2.– En los contratos de compraventa de primera transmisión, se consignarán además las siguientes especificaciones:

a) Que el vendedor se obliga a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa en el plazo de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva de la vivienda o de la del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Delegación.

b) Que los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los correspondientes a la constitución y división del crédito hipotecario, serán en todo caso a cuenta del promotor de la vivienda.

c) Que igualmente podrá el comprador instar la resolución del contrato en el caso de denegación de la calificación definitiva de la vivienda.

3.– En los contratos de arrendamiento, deberá hacerse constar expresamente, además de las cláusulas a que se refiere el artículo 1, que el arrendador entrega la vivienda al inquilino libre de mobiliario y enseres.

4.– El incumplimiento de lo dispuesto en el apartado 1 implicará la denegación del visado de los correspondientes contratos. Asimismo los Notarios no autorizarán documento público alguno en el que no se consignen las circunstancias y compromisos expresados en dicho apartado.