16156 RESOLUCIÓN de 8 de junio de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús Díaz Alejo, en nombre de la sociedad «Grupo Zoco, Sociedad Anónima», contra la negativa de don Francisco Villanueva Castellano, Registrador de la Propiedad de Las Rozas, a practicar determinadas cancelaciones en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús Díaz Alejo, en nombre de la sociedad «Grupo Zoco, Sociedad Anónima», contra la negativa de don Francisco Villanueva Castellano, Registrador de la Propiedad de Las Rozas, a practicar determinadas cancelaciones en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
Con fecha 11 de junio de 1991 se inscribió en el Registro de la Propiedad de Las Rozas un derecho de opción de compra a favor de «Grupo Zoco, Sociedad Anónima», concedido por la sociedad «Zoco Center, Sociedad Anónima», sobre la finca registral número 3.365 del Registro de la Propiedad de Las Rozas (inscripción tercera).
Posteriormente a la citada inscripción se practicaron los siguientes asientos sobre la misma finca: De hipoteca (inscripción cuarta) constituida por «Zoco Center, Sociedad Anónima», en garantía de determinados débitos con diversos acreedores, y de anotaciones B, C, D, E y F, practicadas con posterioridad a la inscripción de opción de compra (en los cuales se hace constar tal circunstancia) en virtud de mandamientos judiciales expedidos por diferentes juzgados en diversos procedimientos, respondiendo las fincas de determinadas cantidades, ascendiendo las responsabilidades anotadas a 130.595.158 pesetas.
El día 7 de mayo de 1993, ante el Notario de Madrid, don José Manuel Senante Romero, se otorga escritura de compraventa entre «Zoco Center, Sociedad Anónima», y «Grupo Zoco, Sociedad Anónima», en virtud de la cual se ejercita, por esta última sociedad, el derecho de opción, siendo el precio de 239.766.832 pesetas, que se abonaron de la forma en que se establece en la expresada escritura hasta la cantidad de 181.140.711 pesetas, quedando una cantidad de 58.626.121 pesetas, que fue consignada a disposición de los titulares de las anotaciones preventivas B a F antes referidas y se solicita la cancelación de las mismas mediante acta autorizada por el Notario de Madrid, don José Marcos Picón Martín, el día 21 de febrero de 1995.
II
Presentado el anterior documento en el Registro de la Propiedad de Las Rozas, fue calificado con la siguiente nota: «No puede procederse a la cancelación de las anotaciones de embargo que se solicita porque: 1.º La posibilidad de que se cancelen anotaciones preventivas sin necesidad de resolución judicial o de escritura o documento auténtico comprensivo del consentimiento cancelatorio se refiere exclusivamente al caso de que hubieren sido practicadas en virtud de escritura pública. En este caso lo han sido por virtud de mandamiento judicial. Artículo 82 de la Ley Hipotecaria. 2.º Según el artículo 83 de la misma Ley "las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria". 3.º No se me oculta la existencia de reiteradas resoluciones de la Dirección General de Registro admitiendo la cancelación a instancia del interesado a base de justificación de la consignación de la cantidad adecuada para cubrir las responsabilidades garantizadas por las anotaciones, pero no consigo compaginar esta doctrina con el texto rotundo, claro e inequívoco de la Ley. Y también es de mi opinión Roca Sastre en su edición del año 1948 de su celebérrimo "Derecho Hipotecario". Opinamos que en este caso el interesado debe acudir al Juez para que, en procedimiento de jurisdicción voluntaria declare que la consignación está bien hecha y en consecuencia ordene la cancelación. Ni siquiera en el caso de que todos los interesados estén de acuerdo es lícito prescindir de la actuación judicial ya que el segundo párrafo de este artículo 83 dice que “si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o Tribunal competente... (y)... si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación". 4.º Aunque disciplinadamente hiciésemos caso omiso del razonamiento anterior e ingresáramos sumisamente en el redil señalado por la jurisprudencia de nuestro centro directivo, tampoco vemos la forma de hacer las cancelaciones solicitadas ya que la cantidad depositada es totalmente insuficiente para cubrir las responsabilidades anotadas que ascienden a 130.595.158 pesetas, cuando sólo se depositan 58.626.121 pesetas. 5.º De las cinco anotaciones a cancelar, tres de ellas tienen a su margen la nota expresiva de la expedición de la certificación de cargas que advierte de la pendencia del procedimiento de ejecución o apremio. Hasta qué punto sería respetuoso con la autoridad judicial proceder a cancelar la anotación —elemento básico para el buen término y plenos efectos del procedimiento de apremio— sin su consentimiento ni siquiera conocimiento sería cuestión que pudiera llevarnos a terrenos probablemente fronterizos con el desacato e indiscutiblemente inmersos en la descortesía. 6.º La consignación deriva del ejercicio de una opción de compra otorgada por “Zoco Center, Sociedad Anónima", al “Grupo Zoco, Sociedad Anónima”. Ambas sociedades están domiciliadas en la calle Bolivia, número 5, y tienen parecidas denominaciones. Sin llegar a hacer afirmaciones tajantes, no deja de ser posible imaginar que ambas sociedades pudieran estar formadas por los mismos socios y en ese caso el ejercicio de la opción de compra pudiera ser un medio cómodo para librarse de los embargos con el consiguiente perjuicio de los acreedores. Ante este peligro, es preferible interpretar muy restrictivamente los preceptos relativos a la cancelación automática o sin la voluntad del titular registral. Los defectos anteriores tienen el carácter de insubsanables y por otra parte tampoco se ha solicitado la práctica de anotación preventiva. Las Rozas de Madrid, a 8 de marzo de 1995. El Registrador, Francisco Villanueva Castellano».
III
Don Jesús Díaz Alejo, en representación de «Grupo Zoco, Sociedad Anónima», contra la nota de calificación, y alegó: 1. Que en cuanto a los defectos calificados como insubsanables números 1, 2 y 3, es una cuestión reiteradamente resuelta por las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en sentido afirmativo. Como ejemplo cabe citar la Resolución de 10 de abril de 1987, en cuya consecuencia no existen los defectos citados. Que, a mayor abundamiento, si no se practicasen las cancelaciones haciéndose caso omiso de la doctrina de este centro directivo, podría suceder al absurdo de que se llegase a la adjudicación de la finca, no pudiéndose inscribir la misma, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 4 de septiembre de 1992. 2. Que en cuanto al defecto señalado bajo el número 4, es indudable la necesidad de consignar el precio, teniendo en cuenta lo que dice la Resolución de 28 de septiembre de 1982. Que si el Registrador estuviere convencido de sus manifestaciones contenidas en los puntos 1 al 3, sobraría este defecto (que califica de insubsanable), cuando la realidad o no existe (si se considera que la cantidad consignada es justa) o, de existir, sería subsanable, pues bastará consignar, como el Registrador indica, la cantidad a la que ascienden las cantidades anotadas: 130.595.158 pesetas. 3. Que en cuanto a los defectos números 5 y 6, no tienen el concepto de defectos ni subsanables ni insubsanables. Que el Registrador debe aplicar los preceptos hipotecarios, sin hacer valoraciones que escapan de su competencia, concretada en la función calificadora, cuyos límites están fijados por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que no se practica un asiento cuando el título adolece de una falta que impida la toma de razón y no puede subsanarse y si puede se subsana y se procede a la inscripción. Que al respecto «Zoco Center, Sociedad Anónima», y «Grupo Zoco, Sociedad Anónima», son sociedades distintas, independientes totalmente entre sí, con una única coincidencia: El domicilio social. Que en este punto hay que citar la Resolución de 22 de diciembre de 1956. Que también cabe citar al respecto las Resoluciones de 19 de diciembre de 1879, 27 de octubre de 1880, 23 de abril de 1881, 4 de mayo de 1883, 27 de junio de 1887, 21 de octubre de 1893, 18 de junio de 1898 y 28 de marzo de 1904.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1.º Que en cuanto al primero y segundo párrafos de la nota de calificación, se manifiesta que así como en los artículos 79 y 80 de la Ley Hipotecaria se regulan los requisitos materiales o supuestos de hecho en que proceden las cancelaciones de las inscripciones o anotaciones preventivas, en los artículos 82 y 83 de dicha Ley se regulan los requisitos subjetivos y documentales que deben reunirse para que proceda la práctica del asiento de cancelación. Que esta regulación se hace por vía de la distinción entre dos amplios grupos, incluyéndose una excepción que afecta sólo a parte de las incluidas en el primer grupo, pero no se refiere en modo alguno a las cancelaciones del segundo: Primer grupo. Cancelación de asientos hechos en virtud de escritura pública: Para poderse practicar hace falta sentencia firme o escritura o documento auténtico que recoja el consentimiento del titular registral. Como excepción sólo a este grupo, está cuando el derecho suscrito se haya extinguido por declaración de la Ley o por resultar así del título que originó el asiento a cancelar. Ésta es la doctrina llamada cancelación automática y tiene carácter excepcional. Que en el caso que se estudia no está absolutamente claro en nuestra legislación si procedería esta cancelación automática. Que en nuestro derecho, tanto gran parte de la doctrina como la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado parecen acogerse al sistema de liquidación de tales derechos, cargas o gravámenes y se inclina por la asimilación de este caso a una ejecución hipotecaria o, en general, de cualquier procedimiento de apremio. Se extinguen los derechos posteriores pero el precio de remate (aquí de la venta) queda consignado a disposición de sus titulares y sólo el sobrante se entrega al ejecutado (aquí vendedor). Así dice para estos casos el párrafo segundo del artículo 175 del Reglamento Hipotecario y la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. Que no se oculta que el apartado 3 del artículo 236 letra I del Reglamento Hipotecario dice que la escritura será título bastante para la cancelación... pero hay que señalar que en el procedimiento extrajudicial se trata de una venta «cuasi judicial» a base de un procedimiento regulado legalmente con minuciosidad, con una serie de garantías, con la intervención de un notario, cuya posición tiene algo de delegado judicial y algo de árbitro y, además, este precepto está redactado pensando en el paralelismo con la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y se ha acudido a equiparar el auto con la escritura. Que queda demostrado que en ningún caso es aplicable la cancelación automática a la extinción de los asientos posteriores a la inscripción del contrato de opción. Que se considera que cuando se trate de asientos practicados en virtud de escritura pública u otro título que no sea mandamiento judicial, es posible la cancelación automática. Segundo grupo. Cancelación de asientos hechos en virtud de mandamiento judicial: Para poderse practicar hace falta providencia ejecutoria. Esta regla tiene alguna excepción que no puede aplicarse más que a los supuestos específicamente contemplados entre los que no se encuentra el que se trata aquí. La excepción más frecuente se está aplicando diariamente «en masa» en la práctica registral, que es la caducidad de asientos que tiene su regulación separada en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, varias de sus disposiciones transitorias y artículos concordantes de su Reglamento. Otra es, por ejemplo, el número 3 del artículo 236, letra I, del Reglamento Hipotecario, al que cabría encontrarle justificación en la autorización que contiene el párrafo segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Que las cancelaciones no se han ordenado por mandamiento judicial sino que se han pedido por acta otorgada por el comprador en virtud de la opción de compra y se sigue manteniendo que se trata de un defecto insubsanable. Que teniendo en cuenta que la extinción de las cargas se produjo por el mismo hecho de la compra en ejercicio de la opción, que el Registro ya publicaba esta posibilidad frente a terceros, y que, en sus casos, en las certificaciones de cargas remitidas a los Juzgados correspondientes se hizo constar la existencia del derecho de opción, se considera que sería fácil obtener el mandamiento en un procedimiento de jurisdicción voluntaria. 2.º Que en lo referente al párrafo tercero de la nota de calificación, se considera que tal defecto está de acuerdo con las palabras claras e inequívocas de los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria. 3.º Que no es posible que el adquirente de la finca por su sola voluntad y sin contar para nada con la voluntad de los titulares de los embargos pueda pedir y obtener la cancelación de las anotaciones preventivas, ni en el supuesto de que todos los interesados estén de acuerdo, dado lo establecido por el artículo 83 de la Ley Hipotecaria. 4.º Que la Resolución de 7 de diciembre de 1978 se muestra contraria a la cancelación automática de los asientos posteriores a la inscripción del derecho de opción. 5.º Que se procede a la rectificación del párrafo cuarto de la nota calificada, amparándose en el artículo 116 del Reglamento Hipotecario, consistiendo la rectificación en dejarlo redactado de la siguiente forma: «4.º Aun en supuesto, meramente hipotético, de que no tuviéramos en cuenta e hiciéramos caso omiso del fundamental defecto de falta de providencia ejecutoria que señalo en los tres párrafos anteriores, tampoco vemos la forma de hacer las cancelaciones solicitadas ya que la cantidad a depositar debe ser, en principio, el precio de la venta, esto es, 239.766.832 pesetas, cuando sólo se depositan 58.626.121 pesetas. Si tenemos en cuenta que de las cargas posteriores a la inscripción del derecho de opción ya se han cancelado las dos cargas más antiguas en rango de las que gravaban la finca, esto es: La anotación preventiva letra A –30.233.268 pesetas– y la hipoteca objeto de la inscripción cuarta –119.641.340 pesetas– y así como que 8.000.000 de pesetas fue el precio establecido para conceder la opción y fueron recibidas en su día a cuenta del precio de la venta, parece equitativo deducir estas cantidades de la suma total a depositar. Por ello el depósito debería quedar reducido a 81.892.324 pesetas, debiendo hacerse en establecimiento público destinado al efecto. No se admiten ni la deducción de las 7.947.409 pesetas recibidas por «Zoco Center, Sociedad Anónima», con anterioridad al otorgamiento de la escritura de compraventa ni la de las 15.318.794 pesetas recibidas por «Zoco Center, Sociedad Anónima» e ingresadas en la cuenta del Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 5 para responder del principal, intereses y costas derivadas del juicio ejecutivo, autos número 1206/1990 por no corresponder a cargas de la finca registradas con posterioridad al derecho de opción y representar una disminución injustificada de los derechos y garantías de los acreedores posteriores. El embargo recién citado no está anotado preventivamente en el folio registral de la finca. Este defecto se considera subsanable». Que queda claro que este párrafo cuarto no tendría trascendencia en la práctica, ya que, como se indica, es para un supuesto meramente hipotético. 6.º Que en cuanto a los extremos quinto y sexto de la nota de calificación lo que se expone es que la posibilidad, en abstracto, de perjuicios a los titulares de las anotaciones que se pretende cancelar, que resulta clara sólo con el examen de los documentos presentados y de los asientos del Registro, puede influir en la forma de hacer la interpretación de la Ley para que sea más estricta o amplia, según los casos.
V
El Notario autorizante del documento informó: 1.º Que, en primer lugar, hay que determinar si es posible o no la cancelación de cargas, ordenadas por la autoridad judicial, que ha tenido acceso al Registro con posterioridad a la inscripción en el mismo de un derecho de opción de compra, una vez ejercitada dicha opción, sin que medie mandamiento judicial ordenando la cancelación. Que teniendo en cuenta de que el derecho de opción al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad obtenga un derecho sobre la finca, la consecuencia inmediata de la consumación de la opción a través de la compraventa es la extinción de aquellos derechos o cargas que han tenido acceso al Registro en el intermedio. Cuestión que ha confirmado la Dirección General de los Registros y del Notariado a través de sus Resoluciones. Que repugna que para la cancelación de las cargas haya que acudirse al Juzgado instando un procedimiento de jurisdicción voluntaria para que, a través del mismo, se libre mandamiento ordenando la cancelación, olvidándose que tal procedimiento de jurisdicción voluntaria no está previsto en nuestra Ley procesal. Que hay que tener en cuenta lo dispuesto con todo acierto en las Resoluciones de 7 de diciembre de 1978, 28 de septiembre de 1982, 10 de abril de 1989 y 30 de julio de 1990. 2.º Que admitida conforme a las Resoluciones citadas la cancelación automática, lo único que cabe plantearse es la necesidad o no de consignar el precio, asunto sobre el que la Dirección General es tajante como se desprende de la Resolución de 28 de septiembre de 1982. Que por último se comparte el criterio del Registrador que expone en el defecto cuarto rectificado.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, confirmó la nota del Registrador fundándose en lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley Hipotecaria y en que la consolidada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado exige que el precio pendiente de recibir, en supuestos como el presente, no sea entregado del vendedor frente al cual consta, en el propio Registro, la existencia de procedimientos (judiciales o administrativos) pendientes, pues de ser así, la institución registral sería una plataforma cómoda para eludir el cumplimiento de obligaciones. A tal fin, se exige la consignación que requiere que sea bien aceptada por los acreedores destinatarios ante la fe notarial o bien sea aprobada judicialmente, en el procedimiento correspondiente, y a su vez, la consignación debe cumplir lo establecido en los artículos 1177 y 1157 del Código Civil.
VII
El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, añadiendo que se vulnera la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y el principio de publicidad por cuanto la opción de compra figura inscrita con anterioridad a las anotaciones de embargo, teniendo los anotantes perfecto conocimiento de la situación registral.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1100 y 1504 del Código Civil, 2, 3, 17, 79, 82, 83, 131–17.ª, 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175 del Reglamento Hipotecario, y Resoluciones de 28 de septiembre de 1982, 29 de diciembre de 1982, 10 de abril de 1987, 2 y 4 de febrero de 1988.
1. En el presente recurso se debate sobre la cancelación de determinadas anotaciones de embargo recayentes sobre determinada finca, practicadas con posterioridad a la inscripción de un derecho de opción de compra convenido por el titular registral en favor de tercero y ello en virtud de un acta notarial por la cual el optante y comprador deposita ante el Notario autorizante la cantidad de 58.626.171 pesetas (importe que «como resto del precio total fue retenido por el comprador para responder si a ello hubiese lugar de los pagos derivados de las anotaciones de embargo posteriores a la inscripción de la opción de compra») para que la consigne a disposición de los titulares de esas anotaciones preventivas.
2. Se cuestiona en primer lugar por el Registrador la necesidad de providencia ejecutoria para acceder a dicha cancelación de conformidad con el artículo 83 de la Ley Hipotecaria. Este defecto sin embargo no puede ser mantenido; es cierto que el precepto citado exige como regla general la providencia ejecutoria para la cancelación de asientos ordenados por la autoridad judicial; pero no lo es menos que tal regla tiene excepciones reconocidas en la propia Ley cuando se trata de asientos relativos a derechos constituidos sobre otro derecho que se halla amenazado de extinción por causas reflejadas en el propio Registro al tiempo de extender aquéllos; en tal caso, tales asientos —y los derechos que reflejan—, nacen ya supeditados a la suerte jurídica del derecho sobre el que recaen, de modo acreditada fehacientemente la extinción del derecho afecto en los términos registralmente previstos, procederá la cancelación de esos asientos posteriores, pues, en definitiva, se habrá operado la extinción de los derechos en ellos reflejados y quedan cumplidas las exigencias generales para que tal extinción acceda al Registro (cfr. artículos 2, 3, 17, 79, 131 regla 17 de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario).
Lo anterior no prejuzga sobre la exigencia de requisitos adicionales para acceder a la cancelación, y así ocurre en el caso debatido, en el que además de acreditarse la extinción del derecho sobre el que se constituyeron los embargos objeto de las anotaciones cuya cancelación se pretende, se requiere inexcusablemente el depósito del íntegro precio de la venta realizada a disposición del vendedor y de todos los titulares de derechos posteriores que de él traigan causa. Como la propia inscripción del derecho de opción refleja, a la transmisión del dominio corresponderá como contraprestación el pago del precio fijado al efecto, el cual pasará a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble vendido correspondía (cfr. por analogía los artículos 1504 del Código Civil, 131–17.ª de la Ley Hipotecaria, 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 175–6 del Reglamento Hipotecario), de modo que los derechos que antes convergían sobre éste, pasan ahora a recaer sobre aquél; si a ello se añade la simultaneidad de cumplimiento de las obligaciones recíprocas si otra cosa no se ha pactado (cfr. 1100 del Código Civil), ha de concluirse en la exigencia apuntada sin que quepa detracción alguna por el comprador so pretexto de atender directamente al pago de las responsabilidades que pesen sobre el inmueble.
Esta Dirección General ha acordado estimar en cuanto al primero y desestimar en cuanto al resto.
Madrid, 8 de junio de 1998.—El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
