- Joan Carles Ollé: “Nuestra valoración de la ley es positiva, dado que la normativa refuerza la protección al consumidor y la seguridad jurídica de la fase precontractual de los préstamos hipotecarios, y lo hace reforzando la función notarial al servicio del ciudadano”
Notarios, representantes de entidades financieras, abogados, catedráticos y magistrados se han reunido hoy en el Colegio Notarial de Cataluña para analizar, aportar sus visiones y debatir entorno a la nueva ley de crédito inmobiliario que entró en vigor el pasado 17 de junio.
Como ha afirmado Joan Carles Ollé, decano del Colegio, en la clausura del acto, “nuestra valoración de la ley es positiva y supone un importante paso al frente en la protección al consumidor y el refuerzo de la seguridad jurídica de la fase precontractual de los préstamos hipotecarios, y lo hace reforzando la función notarial, al servicio del ciudadano.” Entre las novedades que incorpora la ley ha destacado “la eliminación de las cláusulas abusivas, suprimiendo las cláusulas suelo y elevando el listón en las cláusulas de vencimiento anticipado y para la ejecución de la hipoteca en caso de impago”. En definitiva, ha afirmado, “es clave el incremento de la transparencia, la información y las garantías para el consumidor, con la atribución legal de nuevas funciones a los notarios para poder ejercer de manera óptima el control de transparencia”. Por ello, “sin duda implica un salto adelante considerable y un indudable antes y después”.
El papel del notario en la fase precontractual
Los notarios, como han hecho siempre, asesoran imparcialmente y gratuitamente a los ciudadanos entorno a la compraventa y el crédito inmobiliario, reforzando la nueva ley la libre elección de notario por parte de los consumidores, de manera que facilitará que sea el ciudadano quien traslade a la entidad financiera el nombre del notario con quien quiere firmar la hipoteca. Potenciando este control de transparencia, a él hará se le enviará, con un mínimo de 14 días naturales previos a la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo hipotecario ‐ según establece el Código de Consumo de Cataluña; 10 días en otras Comunidades Autónomas ‐, toda la información que establece la Ley. Esta antelación es aún más garantista y pretende favorecer la reflexión del consumidor entorno a las condiciones fijadas. Según Joan Carles Ollé, “con esta comparecencia previa no cabe la menor duda que el contrato gana solidez y será mucho menos vulnerable jurídicamente”.
Primera visita al notario
El notario, una vez reciba la información de la entidad financiera, a través de la plataforma digital correspondiente, comprobará que sea correcta y le explicará los términos del contrato al ciudadano en una reunión previa, dentro de este plazo, sin la presencia de la entidad financiera, resolviendo todas los dudas que se le planteen. Una vez resueltas, y para garantizar la comprensión por parte del prestatario, le hará un test de preguntas en torno a las principales cláusulas del crédito inmobiliario. Por último, otorgará un acta, totalmente gratuita, en que dejará constancia de que el ciudadano ha entendido el alcance jurídico y económico de los aspectos esenciales del contrato y le ha resuelto las dudas existentes. Posteriormente, informará a la entidad financiera de que todo es correcto.
En concreto, se asegurará de que el ciudadano ha recibido: el proyecto de contrato del préstamo, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), documento que contiene toda la información de la hipoteca y que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de catorce días; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con las cláusulas y los gastos de la hipoteca; la simulación de las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en distintos escenarios de evolución del tipo de interés; un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del préstamo, y las condiciones del seguro de daños del inmueble.
En caso de constatar que hay errores o carencias en la información recibida, el notario solicitará su enmienda a la entidad financiera. Si la documentación es correcta, fijará día y hora para la firma, en la que también serán presentes las personas garantes o fiadoras del préstamo, en caso de haberlas.
Fase contractual: segunda cita con el notario
El día de la autorización y firma de la compraventa y del crédito inmobiliario, el notario, como ha hecho siempre, comprobará la identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor, así como si es o no la vivienda habitual del vendedor; si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y si está arrendada. Además, informará al comprador de si sobre el inmueble recae alguna carga, y si el vendedor está al corriente del pago de las cuotas de comunidad; solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética; comprobará los medios de pago que utilizará; advertirá de posibles vicios ocultos en la vivienda; informará a los contratantes de sus obligaciones legales y sus deberes fiscales; solicitará el justificante del pago del IBI y el número de referencia catastral de la vivienda; identificará al Titular Real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, explicará el reparto de los gastos de la operación entre las partes y explicará, de nuevo, los aspectos más relevantes tanto de la escritura de compraventa como de la de crédito inmobiliario.
