- El comprador tiene derecho a escoger el notario que desee para realizar las escrituras de la compraventa y del préstamo
- También tiene derecho a que la escritura del préstamo hipotecario esté preparada en la notaría a su disposición tres días antes de la firma para poder revisarla y consultar sus dudas al notario
- Joan Carles Ollé Favaró, decano del Colegio Notarial de Cataluña, comenta “los notarios tienen que informar de cualquier aspecto relevante que pudiese producirse en las cuotas del préstamo hipotecario y comprobar que las cláusulas no financieras incluidas no implican comisiones o gastos que tengan que figurar en las financieras”
No firmar ningún documento que no se entienda, analizar la escritura pública tres días antes de su firma, tener libertad para elegir notario y prestar atención con los tipos de interés “suelo” y “techo” son algunos de los consejos que se recogen en los más de 39.000 trípticos informativos “¿Qué tengo que saber antes de adquirir una vivienda? El notario la asesora”, editados por el Consejo General del Notariado y distribuidos por el Colegio Notarial de Cataluña, ya disponibles en todas las notarías catalanas.
Ante lo que seguramente sea la inversión más importante de los ciudadanos, la compra de una vivienda, el Notariado recoge en un tríptico informativo el conjunto de pasos habituales para su adquisición: desde la redacción del contrato privado a la escritura pública, el pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. En el material editado se incluye también un apartado específico sobre los préstamos hipotecarios, con especial detenimiento en los intereses y las cláusulas que limitan la variación del tipo de interés aplicable al préstamo.
Es bastante común que el vendedor y el comprador realicen un contrato privado antes de hacer la escritura pública, a pesar de no ser obligatorio ni inscribible en el Registro. En este caso, los notarios recuerdan que no se firme nada sin contar con un asesoramiento jurídico adecuado. Si se firma un contrato privado, tienen que quedar claramente recogidos los aspectos básicos del acuerdo, como el precio. En este sentido, los notarios advierten que no es preciso admitir que se fije un precio inferior al real ni abonar cantidades que no queden documentadas.
La importancia de la escritura pública
La gran mayoría de ciudadanos opta por encargar a un notario la elaboración de una escritura pública de compraventa ya que, a pesar de que no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, aporta certeza y seguridad jurídica a comprador y vendedor. El notario ajusta la escritura a la legalidad vigente y, además, da fe de las declaraciones de las partes de manera que cabeza puede negar aquello acordado; la escritura es prueba ante los tribunales.
| Gastos Compraventa | Impuestos Compraventa |
| A cuenta vendedor | |
| Minuta notarial | Plusvalía municipal Incremento de patrimonio en IRPF |
| Minuta registral | A cuenta comprador |
| Minuta gestoría | IVA |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | |
| TPO (Imp. Transmisiones Patrimon. ) Vivienda antiguo | |
| IRPF |
Para su elaboración, el notario comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador; examina la suficiencia de los poderes aportados; verifica la descripción de la finca y las posibles discrepancias o coincidencias con la parcela catastral; consulta y analiza el estado de cargas de la vivienda y del pago de las cuotas a la comunidad; solicita el informe municipal sobre el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles; exige el certificado de eficiencia energético; comunica telemáticamente al Catastro el cambio de titularidad catastral; presenta telemáticamente copia de la escritura en el Registro de la Propiedad el mismo día de la firma; notifica a las partes sus obligaciones legales y fiscales; explica el reparto de gastos de la operación, y gestiona, si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos que comporta la operación de compraventa. Una vez firmada la escritura pública es preciso proceder al pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad y al cambio de titularidad en los suministros.
En el folleto se desglosan los gastos que genera la operación, desde las facturas de los diferentes profesionales que puedan intervenir en el proceso, a los diferentes impuestos. En este sentido, los notarios aconsejan no aceptar recibos globales, sino que se reclamen las facturas originales del notario, del gestor y del registro de la propiedad, además de la carta de pago de impuestos.
El préstamo hipotecario, al detalle
El folleto hace un recorrido cronológico por el préstamo hipotecario desde que el solicitante analiza la cantidad a pedir hasta que el préstamo se ha acabado de pagar y el deber de formalizarse la escritura pública de cancelación de la hipoteca. Un trayecto en el cual se incide en la importancia de comparar ofertas de diferentes entidades bancarias, y de solicitar a la entidad financiera una Ficha de Información Personalizada, además de una oferta vinculante en la que se recojan las condiciones financieras del contrato. En el tríptico informativo se recomienda al comprador que las cuotas mensuales no superen el 35% de los ingresos de los solicitantes del préstamo porque los ingresos pueden cambiar con los años y las cuotas de los préstamos variables pueden subir.
El documento se refiere también a los dos tipos de intereses, el fijo y el variable. A los fijos no los afectan las subidas o bajadas de los tipos a qué se hace referencia durante la vigencia del préstamo, y los variables, por quienes se decantan la mayoría de ciudadanos, están referenciados a un índice, generalmente el Euribor, al cual se añade uno diferencial.
Cláusulas “techo y suelo”
La información distribuida a través de los casi 500 notarios que ejercen actualmente en Cataluña se detiene especialmente en las cláusulas que algunas entidades incluyen en sus contratos, cláusulas que limitan la variación del tipo de intereses aplicables al préstamo y en las que se puede señalar un máximo (techo) y un mínimo (suelo). Desde el colectivo de notarios se subraya que en el llamado “suelo” es preciso poner especial atención porque cuando se alcanza, las bajadas del tipo de interés a qué se hace referencia no se traducen en una disminución de las cuotas.
En relación con estas cláusulas, una de las funciones del notario consiste en verificar, en la formalización del préstamo hipotecario, si se han establecido límites a la variación del tipo de interés. También será responsable de hacer constar la posible variación en la escritura y explicarla a los solicitantes del préstamo. Joan Carles Ollé Favaró, decano del Colegio Notarial de Cataluña, explica que “los notarios tienen que informar de cualquier aspecto relevante que pudiese producirse en las cuotas del préstamo hipotecario y comprobarán que las cláusulas no financieras incluidas no implican comisiones o gastos que tengan que figurar en las financieras”.
En este sentido, el Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) para ayudar a los notarios en la identificación de las cláusulas declaradas abusivas en sentencia firme, ya que son exclusivamente los jueces los que tienen esta potestad.
En el folleto se aconseja a los ciudadanos que cuando sean citados a la notaría para firmar un préstamo hipotecario, vayan dos o tres días antes a examinar el contenido de la escritura pública y consulten con el notario sus dudas.
Disminuye un 10% el número de compraventas y un 31% los préstamos hipotecarios
Según el Centro de Información Estadística del Notariado el año 2013 se vendieron en Cataluña casi 44.600 viviendas, lo que representó una caída interanual del 10%. El precio medio por metro cuadrado fue de 1.410 euros, lo que supuso también una bajada del 7% con respecto a 2012.
Paralelamente, las solicitudes de préstamos hipotecarios han vivido una caída continuada, con una reducción del 31% en relación con el año anterior y con un precio medio de 124.648 euros, lo que supone un 5% menos que en 2012.
Datos por provincia
Por provincia, en el año 2013 en Barcelona se hicieron 27.616 compraventas (- 11% respecto 2012), en Girona fueron 7.213 (-7%), en Lleida 2.407 (-25%) y en Tarragona 7.338 (- 6% respecto 2012).
En cuanto a préstamos hipotecarios, en Barcelona se firmaron 21.962 (-32% respeto 2012), en Girona fueron 3.730 (-25%), en Lleida 1.830 (-28%) y en Tarragona 3.138 (-33%).
