En el recurso gubernativo interpuesto por don Francisco Arroyo Baena, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santa Fe, don José Martín Rodríguez, a inscribir una escritura de segregación y compraventa.
Hechos
I
El 13 de octubre de 1998, mediante escritura otorgada ante, don Francisco-Javier Casares López, Notario de Santa Fe, don Luis Javier G. S., por sí y en representación de doña María Rosa Ll. D., vende, a don Francisco Arroyo Baena, que compra para su sociedad de gananciales, el pleno dominio de una finca previamente segregada.
II
Presentada la citada escritura junto con otra de poder especial otorgada por doña Maria Rosa Ll. D., a favor de don Luis-Javier G. S., ante el Notario de Alicante don Francisco Benítez Ortiz, fue calificada con la siguiente nota: «Acuerdo dictado en la calificación de la escritura autorizada el 13-10-98 por el Notario de Santa Fe, Don Francisco Javier Casares López, protocolo 1.282, segunda copia de cual expedida el 19-09-02 por el Notario de Santa Fe, Don José Miguel González Ardid, en unión de la escritura de poder otorgada por D.ª María Rosa Ll. D. el 30-06-97 ante el Notario de Alicante Don Francisco Benítez Ortiz, protocolo 400, fue presentada nuevamente en este Registro de la Propiedad el 31-03-04, asiento 1683, Diario 127, conforme a los arts.18 y concordantes LH., tras el recurso del acuerdo de calificación de 30-12-02, desestimado de forma expresa por la Dirección General de los Registros y Notariado por presentación extemporánea del mismo. Hechos y fundamentos de Derecho.-1. En el pie de copia de la escritura de poder se dice que está extendida en tres folios de la serie 2E números 0.875.233 y siguientes en orden correlativo. Resulta evidente que la numeración de los folios no coincide con la dicha en el pie de copia, por lo que, aunque se trate de un simple error material, dicho extremo deberá ser subsanado. 2. En el protocolo 1282 D. Luis Javier G., divorciado, por sí y en representación de la que fue su esposa, D.ª María Rosa Ll., divorciada, haciendo uso de la escritura de poder dicha, segrega de la finca registral 7.306 de Chauchina una parcela, que vende a D. Francisco A. B. La finca matriz, 7306, está inscrita en la siguiente forma: Un 49.71% a favor de los cónyuges D. Luis Javier G. y D.ª María Rosa Ll., con carácter ganancial, y el 50.29% restante, a favor de D. Luis Javier, con carácter privativo. En la escritura no se determinan los derechos de D. Luis J. y D.ª María Rosa sobre el 49.71% de la finca, inscrito con carácter ganancial. Produciendo el divorcio la disolución de la sociedad de gananciales, arts. 85 y 1.392 C.C., y no constando inscrita su liquidación, consecuencia obligada de aquélla, art. 1.396 C.C., parece claro que la escritura deberá recoger de forma expresa dichos extremos, con expresión de la forma en que queda la titularidad actual de la participación indivisa inscrita con carácter ganancial, tras el divorcio de los cónyuges, por exigencia del principio de especialidad, arts. 9.28 LH. y 51.68 R.H. 3. El poder está concedido en relación a concretas y determinadas fincas registrales, entre las que no está comprendida la número 7306 del Ayuntamiento de Chauchina. Siendo los poderes de interpretación estricta, según la unánime jurisprudencia del T.S. y la doctrina de la D.G.R. y N., y no estando comprendida la finca 7.306 entre las enumeradas en la escritura de poder, la representación del apoderado no puede extenderse a ella, por lo que el negocio celebrado adolece de nulidad radical, salvo su ratificación por el poderdante (art. 1.259 C.C.). Acuerdo: Suspender la práctica de la inscripción interesada por los defectos que resultan de los Hechos y Fundamentos de Derecho que anteceden, el n.° 3 de naturaleza insubsanable El asiento de presentación queda automáticamente prorrogado durante el plazo de sesenta días a contar desde la fecha de su última notificación, conforme al art. 322 L.H. Notifíquese al presentante y al Sr. Notario. Contra este acuerdo cabe recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha de su notificación, a presentar en este Registro de la Propiedad o en cualquiera de los lugares previstos en el art. 38.4 Ley Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en la forma que expresan los arts. 322 y siguientes LH., pudiendo el interesado instar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones previsto en el art. 275 bis LH. en el plazo de quince días siguientes a la notificación de este acuerdo. Santa Fe, 16 abril 2.004. El Registrador de la Propiedad.Firma ilegible.»
Solicitada calificación del Registrador sustituto, los referidos documentos fueron calificados por la Registradora de la Propiedad de Albuñol, doña María Isabel Cabra Rojo, con fecha de 13 de mayo de 2004, confirmando la nota del Registrador de la Propiedad de Santa Fe únicamente en cuanto al tercer defecto, en los siguientes términos: «Tercer Defecto: nulidad del negocio jurídico por insuficiencia del poder, estimo que debe mantenerse y ello en base a los siguientes argumentos: Artículos 1.259, 1.261, 1.713.2 y 1.727 del Código Civil. El poder sobre cuya suficiencia versa la presente calificación confiere al apoderado facultades tanto para enajenar como para segregar y exclusivamente con respecto a la finca registral número 3.735 del término municipal de Chauchita. Sin embargo, en la escritura otorgada por el poderdante no se enajena ni segrega la expresada finca, sino que se procede a la segregación y venta de otra finca registral, la 7.306 del término de Chauchina, nacida de una previa segregación de la que fue su finca matriz y a la que se refiere el poder, esto es, la registral 3.735. El poder queda agotado con la segregación y en su caso venta de la finca que tiene por objeto, sin que pueda entenderse que autorice a segregar de nuevo y vender fincas procedentes de la primitiva, pues no se establece así expresamente. Los poderes deben ser objeto de una interpretación no restrictiva, pero sí estricta, debiendo exigirse rigurosamente la suficiencia y la prueba de los mismos en tanto que se trata de la gestión de intereses ajenos. Resolución DGRN de 14 de marzo de 1996). En materia de poderes no puede entenderse que quien puede lo más pueda lo menos. Es necesaria en la interpretación de los poderes especial cautela y rigor, exigencias, que deben acentuarse tratándose de un poder específico para un acto concreto (venta, segregación, etc.) y sobre un bien determinado (finca registral 3.735). La trascendencia jurídica inherente al acto de segregación, en cuanto provoca la aparición de un nuevo objeto jurídico, implica una modificación sustancial del derecho dominical recayente sobre la finca originaria y por tanto precisa apoderamiento expreso (Resolución DGRN de 19 de junio de 1990)».
III
Don Francisco Arroyo Baena interpuso recurso gubernativo en cuanto a tercer defecto mantenido por la Registradora sustituta, y alegó: Que el problema estriba en que ambos registradores, sustituto y sustituido, realizan una interpretación del poder restringida a los términos puramente literales del mismo no racional y lógica. Que es cierto que la interpretación de los poderes debe ser estricta, pero también hay que interpretarlos en el sentido mas adecuado para que produzcan efecto y más conforme a lo realmente querido por el poderdante (aplicación analógica de los artículos 1.281 y 1.284 del Código Civil), sin olvidar el principio general del derecho que «debe rechazarse toda interpretación que conduzca al absurdo». Que la esposa de vendedor concede poder especial, pero amplísimo para enajenar los derechos que le pertenecen sobre la finca n.º 3.735 (no la finca en si), pero perteneciendo la finca pro-indiviso no sólo al apoderado y poderdante sino también a otra tercera persona, para poder cumplir el mandato contenido en el poder el apoderado procede previamente a concretar esos derechos, conjuntamente con los suyos propios, mediante un acto de extinción de condominio y división de la finca en dos, una de ellas la 7.306, que no es otra cosa que la concreción de los derechos del poderdante y apoderado sobre la finca a que se refiere el poder, o sea la 3.735. Que el poder concedido, entre sus facultades, no incluye la extinción de comunidad, dicho acto previo fue ratificado por la esposa, lo que se considera equivale a una confirmación de que el poder se refiere precisamente a la venta de la finca nueva resultante y que por imperativo del artículo 8 de la Ley Hipotecaria se le asigna nuevo número. Es evidente que dicha ratificación corrobora el poder. En este punto es muy ilustrativa, como medio de interpretación de poderes de actos previos a la utilización de los mismos, la Resolución de 23 de febrero de 1929. Que los Registradores incurren en el evidente error de dar únicamente importancia a la numeración de la finca.
IV
El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado mediante escrito de 17 de junio de 2004.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.259, 1.261, 1.284, 1.713.2 y 1.727 del Código Civil, 9 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, 241 del Reglamento Notarial y la resolución de esta Dirección General de 28 de noviembre de 2000.
1. Figura inscrita en el Registro la finca n° 7.306, la cual se formó por división de la 3.735 y, por disolución de comunidad, se adjudicó a unos cónyuges una porción proindiviso como bien ganancial y otra al marido como bien privativo. Se presenta ahora escritura por la que dicho esposo, en su propio nombre y en representación de su cónyuge segrega una porción de la finca 7.306 y la vende. Se acompaña copia de la escritura de poder, de fecha anterior a las segregaciones. El Registrador deniega la inscripción por los siguientes defectos:
a) Discordancia entre la numeración de los folios en que está extendida la copia de la escritura de poder, según el pie de ella, y la numeración real de los mismos.
b) No se especifica, en la finca segregada y vendida, la participación proindiviso que corresponde como ganancial a los cónyuges y la que corresponde privativamente al marido. c) Extralimitación del apoderado, ya que la finca 7.306 no está comprendida entre las que está facultado para vender el apoderado.
El interesado solicita la calificación sustitotoria y el Registrador sustituto mantiene únicamente el tercero de los defectos. El interesado recurre contra esta última calificación.
2. El artículo 19 bis regla 53 de la Ley Hipotecaria establece que el recurso se realiza contra la calificación del Registrador sustituido. Como correctamente entiende el recurrente, el recurso debe interponerse contra los defectos incluidos en la calificación del Registrador sustituido con los que estuviera conforme el registrador sustituto. Por ello, el presente recurso se limita al tercero de los defectos anteriormente recogidos.
3. En cuanto defecto reseñado, debe ser revocado. Si el poder faculta para vender la finca 3735, así como participaciones indivisas sobre la misma, pudiendo, a tal efecto, realizar segregaciones, no cabe duda de que abarca la segregación y venta de una finca procedente de otra que se segregó de la repetida finca 3735, sin que exista extralimitación del mismo, ni pueda considerarse que la segregación de la finca 7.306 haya agotado el poder concedido, pues tal agotamiento solo se producirá por la venta de lo segregado, pues es tal venta la que justifica la previa segregación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta Resolución, los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de marzo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Santa Fe.
